大規模修繕工事(防水工事)見積書チェックポイント、その4

マンションは、共同住宅で区分所有者(各戸オーナー)のみなさんの財産です。限られた時間の中で、ボランティアの範囲で活動されている管理組合が最小限の努力で、大規模修繕工事を成功させるためには、設計書(工事仕様書、設計明細書)がとても重要です。

設計書(工事仕様書、設計明細書)があれば、マンション管理組合が直接、大規模修繕工事の会社に見積もりを依頼出来ます。最低2社、出来れば5-6社に声をかければ、競争の原理が働き、適正価格での提案を得ることが出来て、大規模修繕工事費を20%下げる可能性もあります。

設計明細書に単価を入れたものが見積書です。見積書のチェックポイントについて解説していきます。

その4は、防水工事についてです。

大規模修繕工事における防水工事は、屋上防水、ルーフバルコニー、バルコニー(ベランダ)、階段の雨水路・排水口など、小庇、出窓などの防水があります。屋上防水とルーフバルコニーについては、下は専有部の住居があるのでマンション共用部の防水工事は非常に重要になります。
見落としてはいけないのが小庇、出窓の防水で、工事ボリューム的には小さいですが専有部につながっており、シーリングと併せて防水工事をしっかりチェックしないといけません。仕様作成段階からよく確認すべきです。

マンション計画修繕施工協会(MSK)が公開している 標準見積書建築編令和2年度4月改訂版(以後MSK標準見積書)では、以下の項目で見積もりされています。

1.仮設工事 
1-1.共通仮設
1-2.直接仮設
2.下地補修工事 
2-1.躯体補修工事
2-2.タイル補修工事
2-3.洗浄工事
3.塗装工事
3-1.壁面関係塗装工事
3-2.鉄部関係塗装工事
4.防水工事 <=その4では、防水工事の解説をします。
4-1.屋上防水工事
4-2.ベランダ防水工事
4-3.廊下防水工事
5.シーリング工事 
6.諸経費

大規模修繕工事における防水工事の割合について

図1  国交省2018年5月公開のマンション大規模修繕工事に関する実態調査の工事金額内訳、防水について

国交省が2018年5月に公開したマンションの大規模修繕工事に関する実態調査によると、屋根防水、床防水の和が平均で22%となっています。1回目から、2回目、3回目と防水工事の割合が減っていますが、2回目以降、屋上防水の状態が良いため、トップコートだけにするなどの仕様を落としている可能性と、2回目は給水工事の割合が高いのと、3回目は建具・金物工事の割合が高いことなどから相対的に防水工事の割合が下がっている可能性が考えられます。

屋上・ルーフバルコニー防水の種類

図2 屋上・ルーフバルコニー防水

最近も使われている工法は、(改質)アスファルトシート防水、シート防水、ウレタン塗膜防水があります。積算資料ポケット版マンション修繕編(一般社団法人 経済調査会)2019/2020にも、この3種類の単価が載っています。

今回の見積例では、中小マンションで採用が多いウレタン塗膜防水について解説します。
マンションの屋上がコンクリート仕上げまたはアスファルト仕上げの場合でウレタン塗膜防水を選択する場合は、コンクリート・アスファルト面とウレタン間に通気緩衝シートをはり、一定間隔で脱気筒をたてる通気緩衝工法が採用されるのが一般的です。
一度、通気緩衝工法で施工された後は、防水面の状態が悪くなければ、密着工法が採用されます。その後の修繕は、防水面がひどい破損がなければ、繰り返し密着工法が使えます。通気緩衝工法を使うと脱気塔が一定間隔で立っていますので、図3にある通り現場を見ればすぐにわかります。
ウレタン防水の状態が良い場合の大規模修繕工事はコストダウン案として、トップコート2回塗りという工法が採用される場合もあります。この脱気筒は、密着工法やトップコートをする場合は交換しません。

今回の見積例では、前回の大規模修繕工事で、ウレタン塗膜防水(通気緩衝工法)で実施した状態で、密着工法でウレタンを重ね塗りする例です。

図3 ウレタン防水(既存がウレタン塗膜防水、通気緩衝工法を密着工法で修繕実施後)

ウレタン塗膜防水の工事仕様について

ウレタン塗膜防水の防水材は、株式会社ダイフレックス、田島ルーフィング株式会社、AGC株式会社のサラセーヌがあります。
仕様を選べば納品後トップコート塗り替えなしで10年保証も対応してもらえますが、大規模修繕工事会社、実際に施工する防水工事会社、防水材の会社の3社での保証となります。仕様・工法などは、防水材メーカーが定めた工法に従って実施する必要があります。

ホームページで仕様が公開されているダイフレックス社のDSカラー・ゼロを使った「DSOR-300Mゼロ工法」では以下となっています。
洗浄、既存ウレタンの剥がれやふくらみについて補修済の状態で、以下の作業となりますが平米あたりに塗る量まで指定されています。

雨天の場合は、防水材が乾かないので工事が出来ません。また外気温も5℃以下は実施しないなど制約が多い工事になります。

清掃、既存防水層フクレ破断箇所補修
既存ウレタン層をカッターで切って、シーリング材、エポキシ樹脂モルタルで補修、平滑化
層間プライマーEまたはJ 0.15kg/m2
既存のウレタン層と新しいウレタンの接着をよくするためにプライマーを塗布します。
DSカラー・ゼロ  0.4kg/m2
メッシュを載せるためにうすくウレタン防水材を塗ります。
メッシュ(補強布)1.1m
補強のためにメッシュを貼ります。
DSカラー・ゼロ(中塗り)2.0kg/m2
メッシュの上にウレタン防水材を塗ります。
DSカラー・ゼロ(上塗り)  1.5kg/m2
ウレタン防水材の仕上げ塗です。
トップコート 0.2kg/m2
ウレタン防水層を紫外線から守るためにトップコートします。

図4 ダイフレックス社 DSOR-300Mゼロ工法

今回の見積例では、平場はメッシュ(補強布のこと、Mがメッシュを意味する)を入れる仕様DSOR-300M、立上り部分にも、メッシュありのDSOR-200LMゼロ、笠木部分はメッシュなしDSOR-200として、屋上・ルーフバルコニー防水10年としています。
ダイフレックスが公開している設計価格はDSOR-300Mは、9,900円(2021年1月現在)となりますが、これは高すぎます。施工会社に配慮して高めに設定しています。

同じDSOR-300Mゼロ工法でもトップコートも何種類の材料から選択できます。工法を指定してもすべての材料が決まるわけではないです。ウレタン系DSトップ・ゼロ、シリコン系ASトップ・ゼロ、フッ素スーパートップ・ゼロなどがから選択します。トップコート塗り替えなしで、10年間の防水保証を求めるならば、シリコン系ASトップ以上が大規模修繕工事会社から提案されるはずです。仕様を確認する際にトップコートにはどの材料を使うのかと、5年後にトップコード塗り替えなしでも10年保証が得られるかを確認しましょう。予算に余裕がある場合は長い目で見て費用を抑えて、何度も工事をしない仕様にすることが望ましいです。

図4 ダイフレックス防水仕様(ダイフレックスカタログより)

ここまで防水材メーカーの指定があるので、大規模修繕工事会社から見積もりを取る際は、工事仕様書には、平場:ダイフレックスのDSOR-300Mと「同等」と記載して見積もりをとるのが良いです。田島ルーフィングの場合だと、OATM-3Aが、ダイフレックスDSOR-300Mの同等の仕様としてあります。

大規模修繕工事会社によって、ダイフレックスより田島ルーフィングの採用が多く、田島ルーフィングの防水材を安く入手できる、あるいは工事が慣れているなど、田島ルーフィングを使いたい場合もあるからです。工事仕様書を縛りすぎないようにすることがリーズナブルな見積もりを得るためのポイントです。

屋上・ルーフバルコニー防水の見積

MSKの標準見積書建築編令和2年度4月改訂版では、アスファルト防水とウレタン防水が取り上げられていますが、ウレタン防水のみとすると、既存防水層フクレ破断箇所補修、笠木劣化部補修、ドレン廻り補修、下地清掃、ウレタン塗膜防水工事(t=2mm)となっています。用語をなるべく併せてまとめます。この見積もり例では、t=3、10年保証の仕様の例となっています。

表1 屋上防水工事

項目仕様数量単位単価金額備考
1下地清掃高圧洗浄380m210038,000
2下地補修既存防水層ふくれ破断箇所補修9箇所6,00054,000
3ひび割れ補修セメントフィラー刷り込み0m00
4ドレン周り補修80φ62,0006,000
5平場防水ウレタン密着 メッシュ補強350m24,5001,575,000
6立上り防水ウレタン密着 メッシュ補強 H200120m1,500180,000
笠木防水ウレタン密着工法   塗り幅 380mm100m2,400240,000
8各基礎防水ウレタン密着8m24,50022,500
9入隅補強ウレタンシール120m40048,000
10ドレン改修改修ドレン50㎜6箇所15,00090,000
小計2,253,500

表2 ルーフバルコニー防水

項目仕様数量単位単価金額備考
1下地清掃高圧洗浄180m210018,000
2下地補修既存防水層ふくれ破断箇所補修5箇所6,00030,000
3ひび割れ補修セメントフィラー刷り込み0m00
4ドレン周り補修60φ、周辺の欠損部分補修42,0008,000
5平場防水ウレタン密着 メッシュ補強130m24,500585,000
6立上り防水ウレタン密着 メッシュ補強 H20090m1,500135,000
笠木防水ウレタン密着工法   塗り幅 380mm80m2,400192,000
8柵、基礎防水ウレタン密着36箇所3,500126,000
9入隅補強ウレタンシール90m40036,000
10ドレン改修改修ドレン50㎜4箇所15,00060,000
小計1,190,000

価格は参考程度に見てください。

ダイフレックス社DSOR-300Mゼロ工法t=3㎜、メッシュ補強で平場を防水、立上りもDSOR-200LMゼロ工法でメッシュ補強、笠木防水、各基礎防水にはDSOR-200Mゼロ工法で施工の場合の見積も例です。

見積りのチェックポイントは、屋上の面積を計算することが大事です。マンションの竣工図面を見れば、縦横の寸法が入っているので面積を計算して平場防水の面積を確認します。水増しされて見積もりが高くされていないか確認しましょう。表1の例では350m2としています。積算資料ポケット版マンション修繕編2019/2020によれば、300m2以上のウレタン塗膜防水密着工法t=3mmでは、5,090円/m2となっています。表1に例は4,500円としました。350m2x4,500円で1,575,000円と最も大きな数字になっています。インパクトが大きい面積が違っていないかは確認すべきです。

屋上とルーフバルコニー防水は、下が専有部ですので、通常、同じ仕様となります。

図5 既存防水層ふくれ破断箇所補修

フクレ補修は防水層をカットして、下のコンクリートまで剥きます。その後、モルタル補修、防水材で平滑化してDSOR-300Mゼロ工法でウレタン防水します。この見積もり例では、見積もり時に修復か所を5カ所確認している前提で見積もりしています。

図6 ドレン改修について

ウレタン防水で痛みやすいのは、水気のある排水口周りです。ドレンの排水管は古いマンションでは、排水管には鋼管が使われていますが腐食が進行してしまうため、図6にあるように改修ドレンという一回り小さいサイズの改修ドレンを補修後にセットした上で、ウレタン防水します。改修ドレン費用は大きくはありませんが、防水のために重要な工事になります。

図7 平場、立上り部分、笠木、各基礎

実際には、屋上・ルーフバルコニー防水は平面ではなく外周は、人が落ちないように立ち上がっています。笠木部分があり、通気口のための各基礎や、柵があれば柵のための基礎があります。各見積もり項目がどこの見積かを確認する必要があります。丁寧に確認するなら、立上り部分を建物の竣工図を見て測定するなどすればさらに精度上がります。

バルコニー(ベランダ)防水の見積

MSKの標準見積書建築編令和2年度4月改訂版では、既存塗膜脆弱部撤去及び補修、ひび割れ補修、欠損箇所補修、ドレン廻り補修、下地清掃、不陸調整、ウレタン塗膜防水工法(t=2mm)となっています。用語をなるべく併せてまとめます。この例では、t=2、5年保証の仕様の例となっています。通常、バルコニー(ベランダ)防水は、屋上防水より仕様はレベルが下がります。というのも、もし漏水しても下の階もバルコニー(ベランダ)であり、住宅部分よりは影響は小さいからです。

表3 バルコニー(ベランダ)防水の見積

項目仕様数量単位単価金額備考
1下地清掃高圧洗浄180m210018,000
2下地補修既存防水層ふくれ破断箇所補修10%18m22,00036,000
3ひび割れ補修セメントフィラー刷り込み0m00
4平場側溝防水ウレタン密着150m23,900585,000
5立上り防水ウレタン密着 300m1,200360,000
6入隅補強ウレタンシール300m400120,000
小計1,119,000

価格は参考程度に見てください。

この例では、平場をDSOR-200ゼロ工法t=2㎜で防水、立上りはDSOR-200Lゼロ工法で施工します。ベランダでは、t=2mm、メッシュは入れない仕様でした。

見積りのチェックポイントは、ベランダは専有部の1部屋を計測することが出来ます。全室が同じような構造なら1部屋の面積にベランダがついている部屋数をかけた面積が、平場側溝防水の面積と合っていこと、工事単価が屋上の300Mより安い単価となっていることを確認しましょう。見積もりの例は、平場150m2、25世帯を想定しており、1部屋あたりベランダ二か所で6m2x25=150m2としています。

なお、積算資料ポケット版マンション修繕編2019/2020によれば、300m2以下のウレタン塗膜防水密着工法t=2mmでは、4,910円/m2となっています。表1に例は3,900円としました。バルコニー防水は外周が立ち上がっており平場より立上り部分の作業費も大きくなります。

図7.ベランダ防水

階段防水

MSKの標準見積書建築編令和2年度4月改訂版では、既存塗膜脆弱部撤去及び補修、ひび割れ補修、欠損箇所補修、ドレン廻り補修、下地清掃、不陸調整、ウレタン塗膜防水工法(t=2mm)となっています。用語をなるべく併せてまとめます。この例では、t=2、5年保証の仕様の例となっています。通常、階段・廊下防水は、バルコニー(ベランダ)防水同様の仕様でに屋上防水より仕様はレベルが下がります。というのも、もし漏水しても下の階も階段・廊下であり、住宅部分よりは影響は小さいからです。

表4.階段防水見積もり例

項目仕様数量単位単価金額備考
1下地清掃高圧洗浄45m210045,000
2下地補修浮き・クラック・防水層補修・不陸調整115,00015,000
3巾木・側溝防水ウレタン密着 塗り幅150㎜100m1,500150,000
5入隅補強ウレタンシール100m40040,000
6排水口周りウレタン密着25箇所1,00025,000
小計275,000

価格は参考程度に見てください。

この例では、平場をDSOR-200ゼロ工法t=2㎜で防水、立上りはDSOR-200Lゼロ工法で施工します。階段もベランダ同様では、t=2mm、メッシュは入れない仕様です。

廊下があるマンションでは、廊下の防水もベランダ、バルコニーと同様に行われます。

見積のチェックポイントは、面積ではなくて、長さで示されるので、階段1区間は計測して、大きくずれていないかは確認すると良いでしょう。階段は同じ構造をしているので、1フロアー分を計測すると足し算、掛け算で概ね計算できます。

図8 階段防水

その他の防水

MSKの標準見積書建築編令和2年度4月改訂版では、その他の防水の項目はありませんが、大規模修繕工事では必ず発生しますので、項目を忘れないようにして工事が始まってから追加工事の提案を受けないように注意しましょう。

表5.その他の防水見積もり例

項目仕様数量単位単価金額備考
1下地清掃高圧洗浄145m210014,500
2下地補修浮き・クラック・防水層補修120,00020,000
3階段庇天端防水ウレタン密着36m23,900140,400
4小庇防水ウレタン密着15m23,90058,500
5出窓庇防水ウレタン密着4m23,90015,600
6入隅補強ウレタンシール90m40036,000
小計285,000

価格は参考程度に見てください。防水の仕様はDSOR-200ゼロ工法t=2㎜で防水、立上りはDSOR-200Lゼロ工法で施工します。表5ではベランダバルコニーと同じ3,900円にしていますが、そうでない見積もりになる場合もあります。一つ一つの面積が狭いことや、平面ではないことから、作業効率が変わるので必ずしも単価は同じではありません。

見積のチェックポイントとしては、抜けていないことを確認することです。とくに出窓、小庇、これはマンションの外からでも確認できます。非常に重要な部分です。というのは出窓の下は専有部になっております。庇と専有部が直結しており、小庇と外壁の間から漏水する可能性もあります。見積もり項目から抜けていないかどうかチェックしましょう。

図9 階段庇天端防水、出窓、小庇の防水

まとめ

  • 国交省が2017年度に実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では大規模修繕工事に占める割合は平均で、屋根防水10.5%と、床防水11.5%、合計22%が防水工事の割合になっています。
  • 見積の例では、屋上防水(2,253,500円)、ルーフバルコニー防水(1,136,000円)、バルコニー(ベランダ防水)(1,190,000円)、階段・廊下防水(275,000円)、その他の防水(285,000円)で、合計5,139,500円となっています。
  • 屋上・ルーフバルコニー防水には、シート防水、アスファルトシート防水、ウレタン塗膜防水などがありますが、見積もり例ではウレタン塗膜防水の密着工法t=3㎜、メッシュありの解説をしました。防水材メーカー、大規模修繕工事会社、施工会社の3社で10年など長い期間での保証を出すため、施工仕様は防水材メーカー指定の方法になります。例ではダイフレックス社のDSOR-300Mゼロ工法の見積例について解説しました。
  • 見積のチェックポイントとして、防水する面積の確認、とくに屋上とルーフバルコニーの面積は竣工図を見れば簡単に確認できますので計算して確認すると良いでしょう。単価については、積算資料ポケット版マンション修繕編2019/2020などの数字で平面部の確認は出来ますが、立上り、各基礎、笠木などは含まれておりませんので注意が必要です。
  • ベランダ、階段、廊下、小庇、出窓などの防水は、屋上・ルーフバルコニーより仕様を下げて5年保証となります。見積もり例ではウレタン塗膜防水の密着工法t=2㎜、メッシュなしのダイフレックス社のDSOR-200ゼロ工法の見積例について解説をしました。
  • 出窓は専有部の防水仕様、小庇も専有部に防水を影響を与えますのでとても重要です。通常金額は大きくはありませんが、見積もりから抜け落ちる可能性がありますので注意深く確認しましょう。マンションの外からも見ることが出来ます。

以上