マンション管理組合の最大の悩みは配管の漏水事故


  • 専有部・共用部配管からの漏水頻発だけど、何から手をつければ良いかわからない。
  • 管理会社も専有部配管については積極的に提案してくれない。
  • マンションの中の配管がどこを通っているか、図面の見方がわからない
  • 「専有部の配管工事は個人の問題」、「管理組合として取り組むべき」など組合員にもいろんな意見があり話がまとまらない
  • 水漏れ原因調査で専有部の配管漏水であることが明らかになったが、怒られるのは何故か理事長
  • 配管事故が多発につき、マンション火災保険料が高騰して、管理費の値上げも必要
  • 給排水工事会社からは、設計書なしでは見積もりしないと断られる

マンション配管漏水問題を解決したい理事さんは、まずは現状を把握しましょう!

  • 漏水事故履歴リストを作成して、いつどの配管から漏水したか確認にしてみましょう。
  • 配管の更生工事・更新工事の履歴を整理しましょう。
  • 設備平面図、設備系統図、専有部設備平面図を入手してどこを給排水・給湯・ガス配管が通っているかを理解しましょう

共有部の配管が問題なのか?

共有部の配管の問題であれば、管理組合で対応すべき課題になります。

長期修繕計画に排水立管、給水立管更新の実施時期を早める検討をしましょう。

共用部排水立管

専有部の横配管の場合

専有部配管の給湯管の漏水の場合は、給水配管と給湯配管併せて更新する時期かもしれません。

長期修繕計画には、専有部の配管の更新が含まれておらずに各自の負担での更新になりますが、一斉更新をすることも可能です。

専有部の横配管からの漏水

専有部配管も管理組合で一斉更新するための3ステップへ

STEP.1  専有部配管の状況の把握

専有部配管の更新は個人負担とされていますが、通常はオーナーが売却するタイミングでなければ自主的に配管更新はしません。

まずは管理組合によるアンケートで、専有部配管の事故履歴、専有部配管更新履歴をアンケートなどで調査を行い実態を把握しましょう。

STEP.2 一斉更新のために設計の見積もり

配管工事は、水道局の許認可業務になっています。設計図面を有償で作ってくれる給排水設備業者に依頼して、配管を具体的にどこを通すか設計図を専有部の形状ごとに作成します。

設計図面を使って複数の工事会社に見積もり依頼をして工事費、断水期間、部屋が使えなくなる日数などを把握しましょう。

STEP.3 合意形成

専有部の配管更新を修繕積立金で実施する場合は以下4点がポイントです。公平に進めて、3/4以上の組合員の合意を得て工事実施へ

  • 長期修繕計画の見直し(必要なら修繕積立金の値上げ
  • 管理規約に、修繕積立金で専有部の配管工事実施することを明記(3/4決議)
  • 専有部負担額、既に工事実施済の専有部の補償について
  • 専有部配管工事後の管理主体を管理組合とするか、専有部とするか明確に

共用部・専有部配管一斉更新の進め方(例)

専有部配管の修繕の方針についての修繕委員会・理事会で協議

確認されている過去の漏水履歴を整理します。見直し時期や、専有部の費用負担について理事会や修繕委員会で協議します。修繕積立金を使う場合は、値上げの必要性などを検討します。

STEP
1

管理組合員アンケートの実施

マンションの長寿化への意向確認、専有部の配管工事実施状況、修繕積立金による一斉更新の賛否などの意思を確認します。

STEP
2

設計書作成

設計会社に有料で設計図の作成を依頼することをおすすめします。専有部タイプ別に配管ルートの図面を作成して統一した仕様書を設計会社に準備してもらいます。専有部の立ち入り調査が必要になります。

STEP
3

工事見積と比較表作成

設計書をもとに複数の工事会社から見積もりを取ります。専有部の立ち入り調査が必要になります。

STEP
4

管理規約見直し・長期修繕計画の見直し、理事会合意

管理規約変更、修繕積立金で専有部の配管工事実施することを明記して3/4以上の組合員の賛成による決議、専有部負担額、既に工事実施済の専有部の補償について

工事後の修繕積立金で修理した専有部配管の補償の扱いについて管理規約と細則の作成、工事スケジュールを詰めます。

STEP
5

管理組合総会

管理組合総会決議による工事承認

STEP
6

工事発注、説明会、工事実施、引き渡しへ

工事会社による工事の実施

STEP
7

サービス料金

Consulting Fees

初回相談は、オンライン無料です。関東近県の場合は、初回訪問も無料です。

プラン内容内容必要なドキュメント価格
1.長期修繕計画、給排水配管についてのレビュープラン・長期修繕計画の配管修繕費レビュー
・設備平面図、系統図のレビュー
・劣化診断調査方法
・直結給水切替可否、確認方法の紹介
・長期修繕計画
・設備平面図
・設備系統図
・専有部設備図
現地訪問1回、半日あたり
10,000円(税込み)+交通費実費(※3)
2.専有部を含む給排水配管設仕様書作成プラン・専有部配管更新のアンケート案の説明
・更新後の配管材質仕様の推奨
・配管工事、設計仕様書案
・設計会社選定助成(※1)
・設備平面図
・設備系統図
・専有部設備図
・竣工図面(建物)
現地訪問1回、1日あたり
20,000円(税込み)+交通費実費
3.専有部を含む給排水配管更新工事
見積取得、総会決議助成プラン
・専有部配管更新のアンケート案
・工事会社選定助成(※2)
・先行工事実施者への補償案
・専有部配管一斉更新のための管理規約、細則変更案
・総会議案
・2の仕様書
・設備平面図
・設備系統図
・専有部設備
・管理規約
現地訪問1回、1日あたり
20,000円(税込み)+交通費実費
4.マンション長寿化補助金申請助成プラン・マンション長寿化補助金申請書案2の設計書
3の見積もり
3の管理規約変更・細則変更
3の総会議案、議事録
2のアンケート
現地訪問1回、1日あたり
20,000円(税込み)+交通費実費
※1)設計会社へ見積もりは含まれていません。設計費も含まれておりません。
※2)工事会社への見積もり打診は含まれておりません。
※3)オンラインの場合は交通費は不要です。ただし図面はPDFでご提供頂くなど事前準備が必要です。

よくある質問

設備の図面の見方がわかりませんが、教えていただけますか?

竣工図があれば現地訪問時にご説明します。

管理会社の計画や進め方、見積もりをレビューしていただくことはできますか?

可能です。初回の無料相談で、確認させていただきます。

管理組合からも給排水設備専門工事会社へ見積依頼する場合は、どのように依頼すれば良いですか?

工事会社選定条件に合致する工事会社に設計書(2で作成する設計図面を含む)を渡して、見積もり依頼しましょう。給排水設備会社は、どこも多忙でお断りされる場合もあります。ねばり強くあたりましょう。

見積もり依頼する設計会社や給排水設備設計会社を見つける方法がわかりません。

給水設備会社、排水設備会社は、各エリア(必ずしも市単位ではない)の水道局、下水道局(市の場合もある)の認可業務です。○○市 給水設備工事会社や、○○市 排水設備工事会社と、検索するとそのエリアの水道局、下水道局、市の指定工事会社の一覧、または、工事会社の広告やホームページが出てきます。ホームページの業務内容や電話でのヒアリングで得意な業務がわかりますので、依頼をしてみましょう。お住いの市に適切な業者がない場合は、近隣の都市の設備工事会社に相談してみましょう。

マンション管理組合総会で修繕工事など大きな工事の予算の審議で、反対する人がいて議決できないことがしばしばあります。

今、工事を実施すべきか理由、いくらで発注するのか、どのように工事範囲を決めたのか、工事会社の選定方法などを説明できないと反対されるます。発注金額が大きいとなおさらです。検討開始時から周知を進めて、必要に応じてアンケートなどをして、管理組合員の意見を聞いてすすめることが大事です。

管理会社の見積書を提出するにあたり秘密保持契約をしていただけますか?

はい、秘密保持契約書を管理組合理事長様あてに提出させていただき、コスト削減ターゲット額を算出以外の目的では利用しません。

マンション修繕・管理問い合わせ

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管理会社さんの提案通り進めて良いのか?
そんなときは、お気軽にお問い合わせください。

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080-5071-0255 マンション管理組合目線 神尾直志