修繕工事の進め方がわからない

管理会社に丸投げで良いのか?

貯水槽方式 or 直結給水方式

どちらが良いの?

管理会社の見積は適正なの?

高いのではないか?
どうすれば判断できる

工事会社への依頼方法がわからない

工事範囲・内容を明確にするには?
どの会社が信用できるのか?

管理組合から直接発注して良い?

保証、アフターが不安
管理会社経由がいいの?

管理組合の合意形成が出来ない

いつも反対する人がいる
何をすれば合意してもらえるの?

解決するための3つのポイント

ノウハウ提供します

仕様書による競争入札

直接発注でコスト削減

削減コストで品質アップ

2040年には築50年のマンションが213万戸を超えます。

「管理費・修繕費を抑えて、しっかり修繕して築50年でも、
中古市場で選ばれる資産価値の高いマンションを増やしたい」

そんな思いで、ご提案します!

小規模マンション修繕コスト削減士 神尾直志(かみさん)

1968年千葉市生まれ東京在住。

慶応義塾大学理工学部修士課程卒、東洋エンジニアリング社で、製薬・化粧品工場などの水処理設計技術者として活躍後、IT業界の営業・企画へ転身。エンジニア時代は、仕様書の作成、プロジェクトマネージメント力、工事会社のやる気を落とさずに品質を維持して価格を下げる交渉力、営業転身後は大企業の購買を相手に安売りせずに、失注しない交渉術を身に付けていく。

プライベートではマンション管理組合の理事を20年経験、理事長3年。

ある日インテリ型クレーマー組合員が区分所有オーナーとして加わり、管理組合総会議決を阻まれることを経験して、奮起して猛勉強ノウハウを身に付けていく。管理会社変更2回、管理費は5,000円削減してその後も管理費コストダウンを続けて、2回の消費税アップも乗り切る。大規模修繕工事でコストを20%削減して、良い材料を使い保証期間を延ばす手法を確立

人口減少社会の中で、マンション寿命100年をコンセプトに、修繕を通じて築50年でも中古販売できる、賃貸にも選んでもらえる「顧客マンション資産価値向上」の実現のために日々奔走

マンション管理組合目線
代表 神尾直志

よくある質問

大規模修繕工事は、責任施工方式、設計監理方式、管理会社におまかせ方式など、選択がありますが、どの方法が良いですか?

30世帯以下のマンションでは、管理会社に有償・無償で設計書(工事仕様書・明細項目)をつくってもらって、大規模修繕工事専門会社に責任施工方式が良いです。詳しくはこちらのブログ「マンション管理会社とうまくつき合い大規模修繕工事を適正価格で実施する」をご覧ください。管理会社と決裂してしまい、設計からやるのは大変という管理組合は、責任施工方式で工事会社に依頼する方法がもありますが、責任施工方式は、複数の会社に見積もりをとっても仕様も工事内容も違うため比較できないためお勧めしません。またリーズナブルにもなりません。ブログ「大規模修繕工事、責任施工方式ではトータルコストが下がらない理由」。大規模マンションは、監理にお金をかけて、設計・監理方式を選択する方法も考えられます。

大規模修繕工事、管理会社の見積が妥当かどうかを知りたい。

管理会社に設計書(工事仕様書・設計明細書)を有償・無償で作成してもらって大規模修繕工事専門会社の5-6社に管理組合から相見積もりをとれば、適正な見積もり価格がわかります。ざっくりとした項目別の単価をチェックしたいなら、こちらのブログ(仮設工事下地補修塗装防水工事シーリングサッシ・扉)を参照下さい。

専門工事会社への見積依頼はどのように依頼すれば良いですか?

専門工事会社に、設計書(工事仕様書・設計明細書)を渡して、マンション現地調査をしてもらい見積もり依頼します。1か月、できれば2か月の検討時間を見ておきましょう。設計書(工事仕様書・設計明細書)は管理会社か設計事務所に作成をお願いしましょう。

マンション管理組合総会で修繕工事など大きな工事の予算の審議で、反対する人がいて議決できないことがしばしばあります。

今、工事を実施すべきか理由、いくらで発注するのか、どのように工事範囲を決めたのか、工事会社の選定方法などを説明できないと反対されるます。発注金額が大きいとなおさらです。きちんと理事会が仕事をして説明をしても、反対するクレーマ組合員や理事がいる場合は、こちらのブログ「クレーマ組合員に総会議案を阻まれない対策」や「インテリ型クレーマ理事を制御する確実な方法」を参照ください。

直結給水方式を検討していますが、貯水槽方式から切り替えた場合のメリット・デメリットが知りたいです

貯水槽を更新する時期が来ているならば、維持費が下がる直結給水の方がメリットが大きいです。詳しくはこちらのブログ「直結給水への切替まとめ、総会向け資料について」を参照ください。

管理会社を変更しようと考えていますが、築年数、世帯数を伝えると断られてしまいます。断られない管理会社はどう探せば良いですか?

売上規模、管理戸数、それぞれ指標がありますが、管理組合数あたりの売上を指標にして、現在申し込んでいる会社と比較して、同レベルか、それ以下の会社に依頼すると断られない確率が上がります。詳しくはこちらのブログ「小規模・築古でも断られないマンション管理会社の探し方」を参照ください。

管理会社との関係見直し、変更

9月25日 16-18時 「管理会社との関係を見直しする、どうしてもだめなら変更するセミナー」詳細はこちら

管理会社選び
1年後に後悔しないマンション管理会社の選考ヒアリング
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マンション管理会社の変更を成功させる3つのポイント
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小規模、築古でも断られないマンション管理会社の探し方
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マンション管理会社の変更を考える前に関係改善を

大規模修繕工事の見積チェック

見積もり金額の妥当性は、このブログでおおよそわかりますが、それで大規模修繕工事は適正価格で出来ますか?

大規模修繕工事コスト削減+品質アップサービスをご覧ください。

大規模修繕工事
大規模修繕工事(仮設) 見積書チェックポイント、その1
大規模修繕工事
大規模修繕工事(下地補修) 見積書チェックポイント、その2
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大規模修繕工事(塗装)見積書チェックポイント、その3
大規模修繕工事
大規模修繕工事(防水工事)見積書チェックポイント、その4
大規模修繕工事
大規模修繕工事(シーリング)見積書チェックポイント、その5
大規模修繕工事
大規模修繕工事(サッシ、玄関扉)

大規模修繕工事進め方について

進め方是非、参考にしてみてください。

大規模修繕工事コスト削減+品質アップサービスをご覧ください。

大規模修繕工事
2020年4月改正民法による大規模修繕工事の工事請負契約書への影響
管理会社選び
マンション管理会社とうまくつき合い大規模修繕工事を適正価格で実施する
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中小マンションの大規模修繕工事 設計監理方式を採用すべきでない理由
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中小マンションの大規模修繕工事の業者選定条件について
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マンション大規模修繕工事、設計書作成とチェックポイント、その1
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マンション大規模修繕工事、設計書作成とチェックポイント、その2
大規模修繕工事、責任施工方式ではトータルコストが下がらない理由

直結給水切替工事の進め方

直結給水にすると何がメリットなのか?

直結給水工事推進サポートサービスをご覧ください。

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直結給水への切替まとめ、総会向け資料について
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直結給水工事の見積取得のための仕様書作成について
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中小マンション直結直圧給水可否をポンプ設定で検証する
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中小マンション直結給水方式への切替方法

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「管理会社みなおしセミナー」詳細

■セミナーでわかること
・管理会社に依頼して良いことは何か、管理委託契約書を見直そう。依頼して良いことなのか?を確認しましょう。
・管理会社との関係を見直すためには、課題を整理して改善申入れを行って、その結果どうなったか、履歴も管理しよう。
・理事がどんなにがんばっていても、組合員には伝わらないもの。
・管理費・修繕積立金払って義務を果たしていると考えている組合員にも管理組合の活動を周知しよう。
・管理委託料の削減と同時に、支出を削減する方法も併せて検討して、削減して修繕積立金に回しましょう。
・断られない管理会社の探し方にはこつがあります。
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