直結給水工事の見積取得のための仕様書作成について

マンション給水方式は、30年ほど前までは貯水槽方式が主流でしたが、この10年ほどで直結給水方式が普及してきました。東京都では新築マンションの多くが直結給水です。ほかの大都市の水道局でも直結給水を採用が増えています。都市別の直結給水の可否は調査した限りですが、以下のブログにリストアップしています。

各都市水道局の直結給水への取り組みや、東京都水道局の仕様を例に、貯水槽方式、増圧直結給水、直結直圧給水の見積例などをまとめています。

中小マンション直結給水方式への切替方法

マンション管理組合が、管理会社から提案された見積もりは高いように見える、管理組合で直接給水設備工事会社から見積もりを取りたいがどうすれば良いか、について相談を受けました。

このブログに書かれた仕様書をつくって、管理組合が給水設備工事会社に直接見積もりを取ることで管理会社の見積から20%下げることも可能です。

マンションの建物の大規模修繕工事では、有償・無償で設計会社や管理会社に工事仕様書、見積明細項目の作成を依頼して、大規模修繕工事専門会社から見積もりをとり業者選定をして発注する方法が確立されています。しかし、給水設備の改修工事については、設計が得意な設計事務所は見かけません。

管理会社が仕様書をつくってくれる場合は、管理会社に有償・無償で依頼すれば良いですが、必ずしも知識・経験が豊富で管理組合の希望通りに動いてくれるとは限りません。また自社で工事を請けたい管理会社は他社に工事をとられたくないので設計・検討には協力してくれない場合もあります。

管理会社が協力してくれない場合でも、給水設備工事会社にマンション管理組合が直接見積もり依頼するために必要な検討、仕様書つくりの方法について解説します。難しく考える必要はありません。水道局の本管からの取水して、マンションの給水管のメイン横配管に接続すれば良いののです。あわせて増圧ポンプの設置予定場所を決めればよいのです。基本的なことを管理組合側で決定すれば、精度の高い見積もりを給水設備工事会社から得ることが出来ます。

このブログでは、中小マンションで、貯水槽+圧送ポンプ方式から直結給水に切り替える場合の仕様書の作成、見積もり依頼時の要求事項などを説明します。

直結給水工事の見積に使用する竣工図

マンションの建物が出来たときの図面を竣工図といいますが、設計図とか完成図書のような呼び方もされます。
このうち、設備平面図、設備系統図、立面図が給水工事会社の見積には最低限必要な図面です。

工事範囲を決める必要がありますが、水道本管のどこから分岐して、どうやって貯水槽まで配管が通っているかを確認しましょう。さらに貯水槽から、圧送ポンプどのような配管ルートをが通って、建物の縦配管につながっているかを確認しましょう。

これらの確認のために必要なことは、マンションの貯水槽周辺を自分の目で見てみることと、マンション管理組合の持っていて、通常は管理人室に保存されている竣工図(新築の時の建物の図面)を見ることです。設備系統図と設備平面図について説明します。

図1.設備系統図(既存、直結給水工事前)

図2.設備平面図(既存、直結給水工事後)

図1の系統図は、配管のつながりを表現しています。配管の長さなどは表現していませんが配管サイズは記載されてています。40A(内径約40㎜という意味)で、ポンプから分配されて配管が分岐されて専有部まで給水されているかを負うことが出来ます。雨水・汚水・雑排水配管も表現されているためわかりづらくなっているので、給水配管を青字で塗っています。

図2は平面図には建物を真上から見たときの配管ルートが表現されています。給水管、雨水・汚水・雑排水管配管と、一緒になっているので解読する必要があります。3次元を2次元で表現しているので、配管の上下どちらにむかっているのかなどは平面図だけではわからないです。系統図を見て配管のつながりを理解して、現場をみると正確に把握できます。

図1の系統図では地下の貯水槽から圧送ポンプ2台の交互運転で給水されてメイン横配管に接続されます。配管の間に入っている圧力計、逆止弁、などもシンボルで表現されてきますが細かいことは見る必要はありません。大事なポイントは、メイン横配管までの配管サイズです。配管サイズは末端に分配されるまでに細くなっていきます。直結給水に切り替える場合は、貯水槽からメイン横配管までの一番大きな40Aのサイズの配管に水道局本管から給水配管を直結させます。増圧直結方式の場合は、その間に増圧ポンプを設置します。

水道本管から貯水槽までの給水配管が系統図にありませんが、図2の平面図を見るとわかります。水道局の本管から30A (内径30㎜という意味)で取水して、第一止水弁を経由して貯水槽への分岐されて、量水器を通って25Aと、共用部の量水器を通って15Aに分かれて散水栓2か所、共用トイレに分配されています。共用部の量水器の水道料金の請求書は、マンション管理組合(実際には管理会社経由)が支払っていますのでマンションでは通常このように分岐させるため量水器が二つあります。

貯水槽は通常半日分の水を保持するように設計されています。水道局本管からの給水が30Aであるのに対して、ポンプ圧送側のメイン横配管までのサイズが40Aであるのは、貯水槽が専有部での水の同時使用時のバッファーの役割を果たしているからです。同時使用水量がもっとも多いときに水量を確保できる配管サイズが40Aです。

直結給水になると、同時使用水量が多くなったときのバッファーがなくなりますので、給水サイズ30Aではなく、メイン横配管のサイズ40Aのサイズで取り出してメイン横配管まで40Aで直結する必要がります。水道局本管の取り出しを30Aから40Aに増径工事が必要になります。なお水道局によっては、増径工事をすると基本料金があがることもあるようなので事前に水道局にいって確認しましょう。

設備系統図と設備平面図で検討は出来ますが、建物の図面として、立面図も必要です。建物を南北、東西に切った高さが入っている図面です。立面図は最上階の正確な高さを把握するために必要です。直結給水にするにあたって、増圧ポンプが必要あるか、その容量はどの程度のものとするかを検討する際に必要になります。最上階のもっとも高い位置での高い圧力が必要となる機器であるガス式湯沸し器や、電気温水器までの高さを基準に水理計算を行って増圧ポンプの仕様を決めます。

 


図3.立面図

直結給水工事の検討、配管ルートについて

マンションの給水管が貯水槽から圧送ポンプから水がどのような配管ルートで建物に入っているかを確認しましょう。
通常、水平方向にメイン横配管が通っており、各専有部のメーターボックスのある場所から最上階まで縦配管として立ち上がっています。

貯水槽が1階にある場合

地下埋設管だとわかりづらいですが、わからない場合は、1階の専有部の水道メーターが入っているメーターボックスの上下配管を見るとわかります。下から上がってきている場合は、1階の廊下の地下に埋設、上から来ている場合は、1階の廊下にメイン横配管が通っています。直結工事する場合は、水道局の本管からメイン横配管かそれ以前のもっとも径の大きな配管にメイン横配管サイズで水道局本管から直接接続します。

貯水槽が1階にある場合は、既存の水道局の取水口で増径工事を行って水道本管から貯水槽までの既存埋設の配管ルートをそのまま使い、圧送ポンプの出口付近で立ち上げて、メイン横配管までの配管に接続するのが一番シンプルな方法になります。

貯水槽が地下にある場合

貯水槽が地下ピットにある場合は、圧送ポンプも地下にあるため設置場所の検討が必要です。なるべく配管ルートを短くなる場所を考えます。貯水槽が地下ピットでメイン横配管が埋設管である場合、埋設部分の配管を切って直結工事をすることも考えられますが、築20年以上経過しているマンションで埋設配管をそのまま使用することはお勧めできません。埋設配管は、土の中に直接配管を埋めているため、外部からの腐食や振動の影響を受けやすく漏水するリスクが高いからです。20年以上経過したら破裂するリスクがあることを念頭に置くべきです。但し専有部向け給水ではない散水栓用の給水管の場合は、影響度が小さいのと、散水栓を地上配管にするのは難しいのでその限りではありません。


直結給水工事を実施した直後に、埋設のメイン横配管から破裂するなど事故が起こると、旗振りをした管理組合が非難される材料になってしまいます。管理組合員のためにと、がんばったことが台無しになってしまいます。
もし、横配管が築20年以上経過している埋設管の場合は、直結給水工事と併せて1階の廊下部分にメイン横配管を敷設するなどの検討も併せて実施したほうが良いでしょう。再び埋設で配管を更新するのは、土間工事を増やすのと、メンテナンス性が悪いことから望ましくありません。

給水設備工事会社向けの仕様書の検討例

管理組合側で検討するポイントは、水道局の本管の現在の取水口で良いか?現在の貯水槽からメイン横配管のどこに接続するかを決める必要があります。増圧ポンプを設置する場所についても検討しておきましょう。東京都水道局の場合は、4階以上のマンションでも、水理計算の上、圧力が足りる場合は増圧ポンプの設置場所を確保した上で、特例直結方式が認められます。

以下の例では、貯水槽は地下室、メイン横配管は、1階の廊下の上を通っている例を、直結直圧に変更した例です。検討の際のポイントは以下の通りでした。

  • 地下の貯水槽、ポンプは撤去して完全にドライなエリアとして、管理組合の倉庫として使用したいので、直結給水の配管ルートには使わない。
  • 貯水槽、給水ポンプは撤去して、貯水槽清掃費、給水ポンプ、地下排水ポンプの設備点検費を削減する。
  • 増圧ポンプユニットに設置場所の確保は、美観の問題はあるが1階の植栽の場所とする。


図4.系統図直結給水後(青が既存、赤字が工事会社への依頼事項)

図5.平面図直結給水後(青が既存、赤字が工事会社への依頼事項)

既存の取水口B1、量水器の場所を変えずに駐輪場から立ち上げてメイン横配管に接続することを検討しましたが、この周辺には、雑排水の排水桝がたくさんあり場所の確保が出来なかったこと、増圧ポンプを設置することになった場合に駐輪エリアに置いて邪魔になることは避けるため、この案は採用しませんでした。

既存の取水口B1は閉栓として、新規にA1にある水道本管から取水して既存の圧送ポンプの配管が地下室から出る場所で接続することにしました。既存の埋設配管を撤去するときは、散水栓用の共用配管のB2の分岐には水が流れないで滞留してしまう死に水をつくらないように改修することを仕様に明記しておくことも重要です。

平面図には、増圧ポンプの設置予定場所を示しておきます。増圧ポンプ必要可否がはっきりしない場合は、増圧ポンプありにして見積もり依頼して、工事会社選定後に、水理計算をしてもらって最終判断をすることも出来ます。

これらを直結給水工事の仕様をまとめた内容を整理すると表1のようになります。系統図と平面図に工事内容を上書きしたものと併せて、給水工事会社に依頼すれば、仕様書として認識されて見積してもらえます。

表1 直結給水工事会社向けの仕様書

項目依頼事項備考
1全般住民説明会、広報、近隣挨拶、安全対策、養生
2新規配管工事取水口A1からA2までの埋設、立上、接続工事配管HIVP、土間工事復旧含む
新規配管工事 A1水道局本管サイズ150Aから取水★東京都補助金利用の事 写真1
接続先 A2メイン横配管への接続前主管40A
(塩ビライニング鋼管へ接続)
埋設+立ち上げ配管のラッキング現状と同様 写真2、3
共用(散水)配管への分岐既存共用15Aへの埋設管へ接続現状復旧 写真4
量水器2か所量水器2か所設置★東京都補助金の支給品利用の事
写真2
増圧ポンプ型式は提案のこと〇戸/居住者〇〇人/〇階建て、立面図参照
3旧配管撤去工事既存取水口B1から量水器まで配管処分費を含む、産業廃棄物管理票(マニフェスト伝票)を交付、保管のこと
既存取水口 B1閉栓現状復旧、★東京都補助金利用の事
量水器撤去現状復旧
散水配管分岐ポイントB2までの埋設管撤去B2、滞留分岐を撤去して直管とする土間工事含む
4地下配管撤去工事貯水槽から接続A2まで撤去、処分
貯水槽10m3、架台H鋼まで解体廃棄基礎は残置とする 写真6
ポンプ2台解体廃棄基礎は残置とする
配管、支持金具貯水槽からA2まで、解体廃棄壁貫通部復旧
5専有部〇カ所減圧ユニット専有部メーターボックス水道局仕様による、最上階には圧力計設置のこと
保温、亀甲金網、写真5
6縦配管〇系統、最上階吸排気弁設置水道局仕様による、写真5
7その他水道局仕様に従って水理計算、耐圧テスト、水質テスト等、水道局への申請、手続き等水道局仕様による

図6 工事写真


配管材質は、ステンレスか、または耐衝撃性硬質塩化ビニル管(HIVP)が良いです。かつての給水配管の主流だった塩化ビニルライニング鋼管は、埋設では、外側からの腐食もあり、寿命が20~30年前後と短いので避けたほうが良いでしょう。

撤去処分はかなりのコストがかかります。貯水槽の解体と、その台のH鋼の撤去、ポンプの撤去、および処分も依頼事項に入れる必要があります。また、基礎を壊すことが必要なのか、壊した基礎の跡地をどのように整備するのかなど整理しておく必要があります。配管工事、撤去工事は、その後の整理して理事会の中で合意をとっておくことが大事です。

5項の直結給水工事に必要となる専有部の減圧弁ユニット、6項の縦配管の最上階に必要な吸排気弁の工事は、直結の場合に求められる仕様です。減圧弁ユニットを全戸に設置する意味は、全部屋共通の圧力を一定に制御することで、水圧を1階と、最上階で差が出ないようにするためです。吸排気弁は、ウオーターハンマーを吸収するために各縦管のトップに設置します。
特別高い圧力が必要となる床暖房などが専有部にある場合を除いて、専有部がガス式給湯器や電気温水器などで構成されている普通のマンションであれば、減圧弁の設定は0.17~0.2MPaの設定で十分です。設定値は工事会社が決まってから、水理計算を実施してもらい最上階の圧力に合わせて設定すると平等な仕様になります。

細かい仕様を規定しなくて、表1程度のまとめで水道局の仕様書で指定された部品を使用することになり、あるいは現場調査で保温の仕上げの材質などは工事会社は判断できるため、細かく書かなくても理解してもらえます。

なお、東京都水道局では貯水槽方式から直結給水へ切り替える前提で、水道本管から第一止水弁までの取り出し工事を補助金で実施してもらえますが、直結給水を許可している関東近郊の他市水道局ではそのような取り組みはないようです。北九州市水道局も助成制度ありと公表しています。

最後にとても重要なことを書きます。このような仕様をまとめるのは、やる気のある理事が動くことになりますが、理事会で仕様について合意を取って議事録に残して組合員にも配布して周知することが大事です。後日、見積もり依頼された給水設備工事会社も大きな変更が発生すると設計やりなおしになります。見積もりは通常は無償で実施しますが、固まっていない状態で依頼すると給水設備工事会社も振り回されるのは避けるため、マージンを持たせた見積もりになりやすいです。つまりリーズナブルな見積もりが得られないという事になります。

直結給水工事会社の選定条件について

各都市水道局の仕様書に基づいて水道給水管をさわる工事を実施できるのは各都市の水道局が認可している指定工事会社だけです。指定工事会社は各都市の水道局が公表してます。

東京都指定給水装置工事事業者一覧はこちらです。埋設工事と屋内工事の両方が〇になっている会社が直結給水工事を実施できる可能性が高い会社ですがホームページや問い合わせで確認する必要があります。水道局と市町村など公共工事しか請けないという会社もあります。お住まいの「都市名」と「マンション直結給水工事」で検索して、各都市の水道局の指定工事会社であるかを確認したほうが工事業者探しは早いかもしれません。

給水設備工事会社は規模が小さい会社が多いことも留意する必要があります。業者選定の際に売り上げ規模や社員数、保険の金額などにあまり細かく注文をつけると依頼先がみつかりません。仮に後日不具合が起こっても、どこを工事したかの記録が残っていれば、その会社が倒産してしまったとして他の会社に依頼して修繕してもらえます。あまり厳しい条件は付けないほうが良いです。そもそも工事会社を見つけるのが大変です。給水設備工事の業界は売り手市場の業界だと認識しておきましょう。

例えば、資本金1千万円以上、売上年間2億円以上、直結給水工事実績年10件程度、工事保険1億円程度の条件などが考えられます。依頼する工事規模が500万円程度すると、年商2億円に対する影響度は2.5%で、その規模の案件を年間40件程度している計算になります。この条件で良いかどうかは判断は難しいですが見積もり依頼をする前に、発注できる対象となる会社の条件を理事会で合意をとっておくことが大事です。

直結給水工事会社への見積依頼に必要な内容まとめ

最後にこれまで整理してきた内容をまとめて、管理組合から依頼文書として記述する内容を整理します。

  • マンション基礎情報:物件名、所在地、敷地面積、延床面積、戸数、階数、居住者数(概算で良い、同時使用水量の計算に使う)
  • 工事時のマンション使用条件(水道/電気提供、共用トイレ有無、集会室利用可否、駐車場有無、資材・廃材置き場として利用できる場所)
  • 見積対応窓口(理事長または、理事名、携帯電話番号、メールアドレス)
  • 提供図面のPDF:設備系統図、設備平面図(既存のコピーに図4にあるような依頼事項を手書きする)、立面図
  • 仕様書(表1が例、依頼したいことをまとめたもの、提供図面と併せて読んで理解できるように)
  • 発注予定日(〇月〇日の管理組合総会で承認後すみやかに)、工事希望日(発注後なるべく早くなどでもよい)
  • 支払い方法希望(工事検収月末締め翌月末現金、希望する支払方法がある場合は提案の事)
  • 見積現地調査日程
  • 提出物一覧(見積書、実施予定スケジュール:水道使用禁止予定日記載、保証期間、支払い条件、会社概要:資本金、年商、従業員数、工事保険金額、過去3年の工事実績リスト)
  • 見積提出希望日(現地調査後最低1か月程度は必要)
  • 受注した場合は、工事請負契約書
  • 工事終了後、納品ドキュメント(完成図書、工事保証書、水道局申請書類一式コピー、水理計算書、水質試験結果、工事記録写真、平面図・系統図修正(手書き可)、産業廃棄物管理票(マニフェスト伝票))

見積もり依頼は、給水工事会社にとってチャンスではありますが、仕事にならなければ持ち出しになりますし負荷は大きいです。依頼は丁寧に行いましょう。そして管理組合総会に議案をあげる理事長または、理事長の依頼を受けた理事が行うようにして、条件にあうリーズナブルな見積もりを出してくれれば発注すると伝えると良い提案がもらえます。

まとめ

  • 貯水槽方式から直結給水方式へ切替工事の見積するための仕様書の作り方をまとめました。
  • 管理会社が設計に協力してくれる場合は、管理会社に有償・無償で依頼しましょう。
  • マンション新築時の竣工図のうち設備系統図、設備平面図、立面図が見積もり依頼のために最低限必要となります。
  • 現状、水道局本管から貯水槽までどのように水を配管しているか確認して、圧送ポンプ出口から建物のメイン横配管までの配管に、水道局本管からメイン横配管のサイズで接続します。増圧ポンプの設置予定場所などを考慮して、もっとも土間工事が少なくなる配管ルートを検討します。共用散水栓への接続もあわせて検討する必要があります。
  • 仕様書には依頼事項をシンプルにまとめることが大事です。部品の指定などは無理してやる必要はありません。配管の材質だけは決めておきましょう。
  • 専有部には全戸減圧弁、最上階の縦管には吸排気弁をつけるのが直結給水の仕様となっていますので依頼事項に追加しましょう。

以上

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