マンション管理費・修繕積立金は何故、適正価格でないといけないのか?

【ここに注目!】分譲マンションの管理費・修繕積立金は適正価格でなければいけません。

管理費・修繕積立金が高すぎると、マンションを売却する際に、条件が近い周辺マンションと比較されて選ばれないという問題が起こるからです。資産価値がさがるということです。

管理費の適正価格とは?

管理費の適正価格とは?マンションの管理維持のサービスに見合った価格です。

管理費は、管理人業務、日常清掃、定期清掃、設備点検、消防設備点検、エレベータ保守、専有部排水管清掃、24時間の設備遠隔監視費、共用設備電気代、共用散水栓の水道代、共用部の保険代などの費用で、通常マンション管理会社経由で支払われます。ちょっとした事故や経年劣化での共用部の破損の補修も管理費で対応します。

オーナーが管理費に見合うサービスとして納得していることが大事です。中古で自分の部屋を売却する際に、購入希望者に質問された場合は、なぜ管理費が高いのか説明できることが大事です。世帯数が少ないのに維持費が高いエレベータがある、とか機械式駐車場の維持費が高いとから、ですね。

もし、自分が説明できないないならば、管理会社との管理委託契約書にある内訳をみて、何が高いのか、削減する方法がないのか検討したほうが良いです

設備点検の回数を減らす、エレベータ保守を独立系保守会社に変える検討をする。機械式駐車場の維持費が高いが、その価値があるのか?駐車場代は妥当な価格なのか?管理費から補填されている負担が大きいのではないか?駐車場条例の台数確保の縛りがないならば、平置きにして台数を削減する余地はないか、など考えられます。

管理組合総会議案の収支報告書で、管理委託費(管理会社に支払っている金額)、電気代、保険などの固定費合計が、管理費収入合計の7割以下が望ましいです。逆に50%程度であるとするならば、管理費を下げる検討をすべきです。

管理費には相場というものは存在しませんが、いろいろなマンションの物件を見ると、築20年以上経過したマンションだと、修繕積立金と同額か、少し管理費の方が安いマンションが多いです。修繕積立金が適正価格に値上げされ、管理費コスト削減も一通り実施すると、結果管理費=<修繕積立金に落ち着くという傾向があります。

よく管理会社を変えて管理費削減と言う人もいますが、まずやるべきことをやってから検討しましょう。といいつつマンション管理組合目線のサイトでも管理会社サーチを用意しています。興味がある方は試してみてください。

管理会社サーチ(首都圏版)、 管理費、修繕費、戸数ほかいくつかの条件を入れると推奨管理会社が表示されます。

https://manshion.runkodaira.com/search-management-company/

修繕積立金の適正価格は?

修繕積立金ですが、まずは国交省が目安として提示しています。

ファミリータイプは専有部の面積あたりの200円/m2程度と認識しておけばよいです。

ところが、築浅のマンションで、80円/m2程度と極端に安いマンションがありますが、新築販売時のデベロッパーが販売しやすくなるよう設定された金額です。少しずつ修繕積立金を値上げする前提で段階増額方式と呼ばれ、やがては200円程度まで増額されて落ちつきます。まれに築20年経過しても安い修繕積立金のマンションを見ることもありますが、そういうマンションは、管理組合が積極的に大規模修繕工事などでコストダウン努力をしています。しかし、建物修繕以外に、給排水設備の更新、建具(ドア・サッシ)の更新などが始まると厳しくなると思われます。

修繕積立金が安いマンションは投資用としては利回りが高く、売却しやすいです。しかし、長く住む人にとってはある日、マンション管理組合総会で修繕積立金の値上げを決議する日が来ます。大規模修繕工事のための一時金徴収が決議される可能性もあります。

管理規約の内容を変えずに、管理費・修繕積立金だけ変更する場合は、議決数・委任状・議決権行使書の過半数の決議で値上げできます。無事に適正価格に値上げが出来れば良いですが、長く住む予定がない人、投資マンションとして賃借人に貸している人、先が長くないと思っている年金暮らしの高齢者などの思惑で、総会で反対されて値上げできないマンションもあります。

最後に

適正ではない管理費の値下げ・修繕積立金の値上げは管理組合の仕事のひとつです。長期修繕計画の見直しや、住民のアンケートなどによって過剰な支出を見直して適正価格として、長く安心して住めるマンションにしましょう。

以上

マンション修繕積立金の値上げが必要か検証するセミナー詳細

■セミナーでわかること
・築60年までに考える必要な推定修繕工事項目の確認
・国交省が2021年9月28日に公開した更新された「修繕積立金ガイドライン」は妥当なのか?説明します。
・国交省が2021年9月28日に公開した更新された「長期修繕計画標準様式(記載例 参考資料)」の読み方と、国交省の間違いを説明します。
・長期修繕計画の推定修繕工事の支出検証方法
・工事を実施する管理会社作成の長期修繕計画の推定修繕工事は、自社で受注する場合の利益も入っているので高めになります。