国交省が、2021年9月に長期修繕計画作成ガイドライン、修繕積立金に関するガイドラインを10年ぶりに見直ししました。修繕積立金の平均値を大幅にあげています。

とくに小規模マンション専有部面積合計が、5,000m2以下のマンションでは、平均は218円/m2、今回の改正では、平均335円/m2（下限値235円/m2、上限値430円/m2）と約1.5倍になりました。

本当に値上げが必要なのか？シビアに長期修繕計画の見直しするためにYoutube動画で説明した６つのポイントを説明します。

マンション管理組合目線へ「管理会社の長期修繕計画の見直しが妥当なのか？」「見直しはどう行えば良いのか？」という、問い合わせを何度か頂いています。

長期修繕計画は、通常は管理会社との管理委託契約書の範囲には含まれていません。有償で管理会社に作成してもらうことを推奨します。数字の精度を上げてもらうべく、営繕担当、設計担当、工事担当などと呼ばれる技術が分かっている方にきちんと数字を見てもらい、管理組合から質問して根拠をある程度明確にすることが大事です。

長期修繕計画は、管理組合総会議決事項であり、総会議決されなければ段階増額方式から定額積立方式への修繕積立金の値上げも難しいと考えたほうが良いです。

マンションの将来を決めると言っても過言ではないと言えるのが、長期修繕計画です。

このブログで、6本の動画で説明している内容のサマリーと補足を行いたいと思います。

修繕積立金の値上げが必要か検証する１，２

国交省が、長期修繕計画見直しガイドライン公開と同じタイミングで公開した長期修繕計画標準様式（記載例 参考資料）をもとに、長期修繕計画の統括表の読み方を解説しています。

長期修繕計画チェックシート（エクセル）による検証方法を説明しています。

なお国交省の記載例 参考資料は支出には、機械式駐車場の部品交換やリニューアル費用を見込んでいるにもかかわらず、収入に機械式駐車場の利用料を見込んでいないという大チョンボがあることも説明しています。

第一のポイントは、長期修繕計画の統括表の数字は30年計画全体を見ることは出来る点は良いのですが、大規模修繕工事、給水管更新工事など工事毎の費用がわかりづらいため分解して見ることです。

第二のポイントは、機械式駐車場の収入が機械式駐車場の修繕費をカバーしているかを長期修繕計画チェックシートで簡単に検証することです。

こちらのブログでも詳しく解説して、長期修繕計画チェックシートをダウンロードできます。

「「長期修繕計画チェックシート」で修繕積立金の値上げが必要か30分で確認しよう！」

修繕積立金を上げたくない管理組合は機械式駐車場の収支を検証しよう

機械式駐車場の利用料収入から、四半期に1回の点検費用を差し引いた収入の積立金額の合計が、機械式駐車場の部品交換費用、リニューアル（設備全体の新品への入替）をカバー出来るか検証することにポイントをおいて解説しています。

機械式駐車場利用料を、管理費会計に入れてしまっているマンション管理組合は実は多いですが、論外です。修繕積立金に繰り入れられていないと、機械式駐車場のリニューアルの予算が確保されていない可能性が高いです。機械式駐車場利用料は管理費に繰り入れるのではなくて、全額、修繕積立金に入れるか、独立した機械式駐車場会計として分離して管理することが標準管理規約、第29条（使用料）とそのコメントで説明があります。

さらに、収入の見通しとしては管理組合員、住民への駐車場利用料アンケートを実施して、長期にわたって利用する意思があることを確認します。支出の見通しとしては、機械式駐車場の部品交換費は、リニューアル費用を保守会社・メーカーに確認して、長期の修繕費を確認します。

利用者が減少見通しで収入の見通しが付かないようであれば、機械式駐車場のリニューアルのタイミングで撤去や部分撤去をすることも検討しようという解説をしています。

第三のポイントして、機械式駐車場はリニューアルにも大きな費用がかかるので、利用者の長期的な意向を確認して、収支が合うか撤去・部分撤去なども選択肢にいれて見直しすることです。

修繕積立金値上げの前に管理組合はエレベータ保守も見直そう

エレベータ保守会社には、メーカーと独立系保守会社と二種類あることを説明して、エレベータ種類、保守契約種類とその費用、リニューアル種類と費用について解説しています。管理費会計で支払っている保守費を削減出来れば、修繕積立金に回せることなども説明して、独立系保守会社のメリットを説明しています。

管理組合の意見が分かれる場合は、ブランド神話、フリーライド批判についてのどのように話し合いをすすめるかのポイントなども説明しています。

第四のポイントは、エレベータの保守・リニューアルは独立系保守会社への依頼も視野に入れて検討することです。

こちらのブログも参照ください。

「中小分譲マンションのエレベーター独立系保守会社の使い方」

長期修繕計画、給排水配管の修繕費が足りているかを検証しよう

長期修繕計画の共用部の給排水配管の修繕積立金は、建物の構造、配管の材質、雑排水と汚水が合流されているか、分かれているかによって、修繕費が大きく変わります。

共用部給水管は、給水用塩ビライニング鋼管、排水管は、白ガスが使用されている想定、防火壁の中で配管がある前提で、建物の構造別の配管交換費用の見積り方を説明しています。

とくに推定修繕費の見込みが少ない長期修繕計画を見かけます。

具体的に検証方法を説明していますので、是非、参考にしていただき、長期修繕計画を作成した担当者にも直接質問して精度を上げて頂ければと思います。

第五のポイントは、共用部の給水管・排水管の更新費用は、建物構造、配管材質等で大きく変わることを留意して精度をあげることです。

長期修繕計画の大規模修繕工事の修繕費を見直そう

大規模修繕工事の長期修繕計画に占める割合が最大です。長期修繕計画は国交省のガイドライン通りに12年から15年の頻度であること、その間の6-8年の間に屋上防水のトップコートなどの防水工事、鉄部塗装は不要であることなどを説明しています。

建具金物は、玄関扉、サッシ・窓交換が37，8年目あたりに予算が見込まれていることがありますが、30年目には、エレベータ改修や、給排水配管設備の見直しなども重なるため、修繕費を平準化するための戦略を説明しています。

修繕費平準化のために直結給水を前倒しして、玄関扉交換は不要、サッシ・窓交換は50年目以降に移すことで平準化する方法などを解説しています。

屋上防水に関してウレタン塗膜防水を例に概算の算出仕方、直接仮設の足場の概算の算出仕方などを建物の大きさから説明しています。

長期修繕計画の防水工事や直接仮設（足場費用）は、面積ｘ単価で算出しています。長期修繕計画を作成した担当者に、単価についても質問して管理組合として納得できるものに仕上げましょう。

大規模修繕工事設計費は、1回目は大きな費用負担があっても2回目以降は、1回目の明細を元に作成すれば大きな費用にはならないこと、50世帯以下のマンションならば工事監理は不要であることなどを説明して、シビアに長期修繕計画を見直す方法を説明しています。

第六のポイントは、大規模修繕工事費用はもっとも大きく過剰に見積もられている点が多いので、単価ｘ面積の根拠などを担当者に確認してシビアに見直すことです。

まとめ

長期修繕計画の精度をあげることは、一つ一つの項目の精度をあげることになりますが、すべてを見直す必要がなくても、大規模修繕工事、機械式駐車場、エレベータ、給排水設備・配管更新、サッシ・窓交換など主要な設備を前倒しするなどで、値上げが必要ない場合もあります。

長期修繕計画も関するガイドラインの考え方を参考にしつつも、管理組合ごとに項目ごとにシビアに長期修繕計画を見直すべきです。

動画をご覧になっていただき、お住まいのマンションの長寿化に役立てて頂けますと大変うれしいです。

以上

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