マンション長寿化サポーター

マンション管理組合目線 代表 神尾直志

1968年千葉市生まれ東京在住。マンション長寿化サポーター

慶応義塾大学理工学部修士課程卒、東洋エンジニアリング社で、製薬・化粧品工場などの水処理設計技術者として活躍後、IT業界の営業・目―家ティング部門へ転身。エンジニア時代はプロジェクトマネージメント力、相手のやる気を落とさずに品質を維持して価格を下げる交渉力、営業転身後は大企業の購買を相手に安売りせずに、在庫リスク対応まで契約書でつめる失注しない交渉術を身に付ける。

プライベートではマンション管理組合の理事を20年経験、理事長3年。

ある日インテリ型クレーマー組合員が区分所有オーナーとして加わり、管理組合総会議決を阻まれることを経験して、奮起して猛勉強、ノウハウを身に付けていく。管理会社変更2回、管理費は5,000円削減して、大規模修繕工事を2回経験、直結給水工事など、その後も管理費コストダウンを続けて2回の消費税アップも乗り切る。管理組合活動をがんばることで、住民には感謝されて、一生住みたいマイホームになっていた。

人口減少社会の中で、マンション寿命100年をコンセプトに、修繕を通じて築50年でも中古販売できる、賃貸にも選んでもらえる「顧客マンション資産価値向上、資産を引き継いで行ける社会」の実現のために日々奔走

ビジョン

  • マンション管理・修繕を通じて、モノを大事にして次世代に引き継いで行ける社会へ転換する

ミッション

以下の3つを増やすしていくことをミッションとして管理組合のお手伝いさせていただきます。

  • 管理・修繕価値を見える化して、市場で選ばれる古いマンション
  • 利他の精神で管理組合の合意形成できるリーダー
  • 所有マンションを一生住みたい場所、マイホームと言える人

2040年には、日本の人口は1,000万人から1,400万人減少します(※)。おおよその日本の分譲マンション居住者人口に相当します。

築50年超えマンションは、2020年の11.5万戸から2040年には213万戸まで増加します。

古いマンションを、きちんと管理・修繕してインフラとして残していけるかが、私の世代の重要な課題です。

※)国立社会保障・人口問題研究所の2021年の総人口,人口増加,性比および人口密度の将来推計:2015~65年より



築50年でも選ばれるマンションをどう実現する?

マンション寿命100年をコンセプトに、私がお手伝いさせていただくマンションは築50年でも中古販売できる、賃貸にも選んでもらえる「顧客マンション資産価値向上、資産を引き継いで行ける社会」を実現します。

マンション寿命は60年と言われています。60年代、70年代の旧耐震のマンションについては、もっと短いライフサイクルで建替えられている例もありますが、そもそもこの時代のマンションは、耐震性能に問題があったり、5階建てでエレベータがないなど機能的な問題もありました。

しかし、1981年6月1日以降に建築確認申請された現在の耐震基準の建物は、鉄筋コンクリート造(RC造)や、鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造)の建物は、建物については100年持ちます。



図1.マンション寿命と主な修繕項目

では、どんなポイントで差が出てくるのでしょうか?

長期修繕計画を超簡単に絵にした図1を見ながら考えていきましょう。

新築から築20年くらいまで

12年に一度の大規模修繕工事以外はないため、戸当たり1万円以下の修繕積立金でも回すことが出来ます。この時代から、築30年後以降に必要となる修繕積立金を貯めていく意識が必要です。

築20年目から30年目まで

建物の修繕である大規模修繕工事と併せて意識をしないといけないのが設備です。とくにもっとも大事な設備は、給水・給湯・排水などの配管設備です。人間で言うと血管にあたる部分です。2000年代前半くらいまでの新築マンションは、給水管は、給水用塩ビライニング鋼管、給湯管は銅管、排水管は、炭素鋼管(白ガス管)が最も多く使われていました。これらの配管は、錆による腐食が配管の接続部である継ぎ手からの劣化がさけられません。

配管劣化診断を行って、配管更生、または更新工事を実施する時期を検討する必要があります。早いマンションだと専有部の排水配管または、給湯配管からの漏水が始まり、下の階へ漏水する事故があります。

貯水槽給水方式のマンションは、貯水槽の劣化状況を見て直結給水に切り替えても、電気代・貯水槽清掃費を削減して管理固定支出を削減して修繕積立金に回していくことを検討する時期です。

築30年から50年目

大規模修繕工事に加えて、排水管及び、給水管の更新(交換)を具体的に実施する時期になります。共用部竪管は樹脂系(エスロンハイパーまたはHIVP)やステンレスに更新して、専有部は樹脂系に切り替えていくことが長寿化の鍵になります。

この時期には、専有部の配管からの排水管や給湯管からの漏水が始まります。マンション火災保険の個人賠償オプションをつかって原因調査をして、漏水個所を修理する事例が発生するといろいろマンション全体で配管更新を行わないと安心して済ませないという機運が高まっていきます。

専有部配管は区分所有者の資産であり、区分所有者負担で更新(交換)する必要がありますが、専有部の更新状況次第では、修繕積立金を使って実施することも考えられます。この時、既に工事実施済の区分所有者への補償を考慮して規約改正が必要になります。

配管を樹脂系に変えてしまうと、錆による腐食防水は発生しなくなるため、50年程度漏水なしで使用できる見通しがつきますので長寿命化の見通しがつきます。

合意形成に向けて、自分のマンションを築何年まで存続させるかを議論すると、どこまでお金をかけて修繕していくかが見えてきます。このとき、年齢層が違うメンバーが集まって話し合いが出来ることが大切です。

区分所有者向けにアンケートをしたり、話し合いの場を持つと良いです。ゴールから逆算すると、やるべきことが見えてきます。

築50年から100年マンションに向けて

2040年、築50年を超えるマンションが213万世帯になっています。

専有部の内装を変えれば、古臭さは解消できるため、まだまだ使用できます。

この時期は、マンションの断熱性能を上げるためにサッシ交換が求めれる時期になっています。サッシをカバー工法で、断熱性能の高いものに交換するためには、大規模修繕工事費並みの費用がかかりますが、無駄使いをせずに、皆さんで合意形成できる管理組合にすれば、きっと実現できます。

自分が生きている間も使えれば十分と考える人もいるかと思いますが、次世代に引き継いでいきたいと考えてくれる人が増えていく日本にしたいと思っています。

次世代へ引き継いで行けるマンションにしましょう。

趣味

フルマラソン、自己ベストは2時間54分37秒(2020年勝田)

30代後半から、自宅近くの玉川上水緑道をジョギング開始。ハーフマラソン、フルマラソンと市民大会に参加するようになり41歳の時、4回目のフルマラソンでサブスリー(3時間切り)を目指すが、3時間5秒と5秒になく。その後、腸腰筋を痛めて4年間低迷、46歳から再び厳しいトレーニングを開始して、48歳、2017年大田原マラソンでサブスリー達成。

毎週土曜日、7:00から8:00まで小平中央公園噴水前でシニア、初心者向けにエクササイズ、ジョギングを行っています。

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