人とマンション100年ライフサポーター
代表挨拶
１９６８年生まれ、千葉市出身、小平市在住、東京都マンション管理士会 たまむさしの支部所属
宅地建物取引士（2022年合格）、マンション管理士（2023年合格）
慶応義塾大学理工学部修士課程を経て東洋エンジニアリング株式会社で、製薬工場、化粧品工場などの工場の基本設計など、納期・品質・コストに合わせたプロジェクトマネージメント力を習得する。その後、IT業界では、OEM営業として、大手家電メーカー、パソコンメーカー向けの提案営業で、立ち上げから販売終了までを行う。
自宅マンションでは、理事を２０年務めて、大規模修繕工事を２回、排水管更新、直結給水工事などの工事を実施。
自分の仕事の経験とマンション管理組合の経験を活かして、2021年の10月に開業、マンション管理士としては2024年から活動しています。
マンションと中に住む住民を１００年長寿化させるコンサルタントとして、奔走しています。
スクラップビルドからストック型への社会への転換、今ある築40年超マンションを増やして、人口減少社会、超高齢化社会も、生き生きと楽しく人生を楽しめる人を増やしていきたいと思います。
主な実績
顧問業務、外部管理者、監事などを10件以上担当。
共用部排水管更新工事、直結給水工事など、給排水更新工事を得意としています。資金が十分ではない管理組合に対してはリスクを考慮して進め方をアドバイスします。
100世帯以下の中小規模マンション管理組合の管理会社変更も6件実施、人件費が上がる状況でも、清掃や管理員の業務時間の短縮、勤務回数の削減などを丁寧に見直し、管理の質を守りながらコスト削減につなげてきました。さらに、変更して終わりではありません。削減できた費用を活用し、変更後1年間顧問として伴走します。新しい管理会社の業務不備があれば、改善を具体的に指導するため、「安心して任せられる」と喜ばれています。
2026年7月からマンション管理士の学校を主催、育成事業も行っています。
お気軽にご相談ください。
マンション管理組合目線
神尾 直志
基本理念
「マンション管理組合目線五か条」を業務遂行の基本理念とする。
- マンション管理組合の目線で全力支援する。
- マンション長寿化と資産価値向上の追求。
- 管理組合の合意形成から逃げない。
- ノウハウを惜しみなくメンバー（マンション管理士の学校）間で教えあう。
- 約束を守り、常に自責で行動する。
倫理規定
- 顧客第一の原則
顧客（マンション管理組合をいう。以下同じ。）に不利益となる行為をしてはならない。会員は、常に顧客にとって最も良い選択肢を提案しなければならない。
- 利益相反の開示
業務の遂行にあたり利益相反が生じ、又は生じるおそれがある場合には、これを顧客に開示しなければならない。
管理会社から紹介料等を受領し、又は受領する可能性がある場合には、その旨を顧客に開示しなければならない。この場合において、「紹介料が出る管理会社もあるが、評価の基準には一切影響させない」ことを顧客に明示し、紹介料の有無を評価・推薦の基準に一切影響させてはならない。
紹介料の有無を評価・推薦の基準に一切影響させない。
- 工事コンサルティング料
工事に関するコンサルティング料は、顧客から受領することを原則とする。
顧客が総会等の手続を通しづらい等の事情により前項によることが困難な場合、会員は、顧客に対しその旨を開示したうえで、施工会社から受領することができる。この場合、会員は、顧客に対し「当方は施工会社から工事金額の10％を受領します」等、受領の事実及び割合を明示しなければならない。
事務所はこちら
東京都小平市津田町１－１８－２７
電車でアクセス
西武国分寺線 鷹の台駅から徒歩10分
府中街道沿いの津田塾大学の北側の大学の反対側です。
外出も多いため、必ず事前に連絡してから来てください。 神尾直志（080-5071-0255)
シニアライフ相談サロンめーぷる小平店との併設になっています。事前予約してからご訪問をお願いします。
理念・ビジョン
- 理念・信条 ： 愛・地球・共生 地球を愛し、人を愛し、共に生きる
- Vision ： 100年住み続けられるマンションを当たり前にする
2040年には、日本の人口は1,000万人から1,400万人減少します(※)。おおよその日本の分譲マンション居住者人口に相当します。
築50年超えマンションは、2020年の11.5万戸から2040年には213万戸まで増加します。
古いマンションを、きちんと管理・修繕してインフラとして残していけるかが、私の世代の重要な課題です。
（但し、すべてのマンションが100年マンションをめざすべきという意味ではありません）
※）国立社会保障・人口問題研究所の2021年の総人口，人口増加，性比および人口密度の将来推計：2015～65年より
2029年1月までの目標
マンション管理士の学校を立ち上げて、育成事業を行う。
2029年1月までに200管理組合を「マンション管理士の学校」事業の仲間の管理士20人の仲間と支援する
築50年でも選ばれるマンションをどう実現する？
マンション寿命100年をコンセプトに、私がお手伝いさせていただくマンションは築50年でも中古販売できる、賃貸にも選んでもらえる「顧客マンション資産価値向上、資産を引き継いで行ける社会」を実現します。
マンション寿命は60年と言われています。60年代、70年代の旧耐震のマンションについては、もっと短いライフサイクルで建替えられている例もありますが、そもそもこの時代のマンションは、耐震性能に問題があったり、5階建てでエレベータがないなど機能的な問題もありました。
しかし、1981年6月1日以降に建築確認申請された現在の耐震基準の建物は、鉄筋コンクリート造（RC造）や、鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）の建物は、建物については100年持ちます。
図１．マンション寿命と主な修繕項目
では、どんなポイントで差が出てくるのでしょうか？
長期修繕計画を超簡単に絵にした図１を見ながら考えていきましょう。
新築から築20年くらいまで
12年に一度の大規模修繕工事以外はないため、戸当たり1万円以下の修繕積立金でも回すことが出来ます。この時代から、築30年後以降に必要となる修繕積立金を貯めていく意識が必要です。
築20年目から30年目まで
建物の修繕である大規模修繕工事と併せて意識をしないといけないのが設備です。とくにもっとも大事な設備は、給水・給湯・排水などの配管設備です。人間で言うと血管にあたる部分です。2000年代前半くらいまでの新築マンションは、給水管は、給水用塩ビライニング鋼管、給湯管は銅管、排水管は、炭素鋼管（白ガス管）が最も多く使われていました。これらの配管は、錆による腐食が配管の接続部である継ぎ手からの劣化がさけられません。
配管劣化診断を行って、配管更生、または更新工事を実施する時期を検討する必要があります。早いマンションだと専有部の排水配管または、給湯配管からの漏水が始まり、下の階へ漏水する事故があります。
貯水槽給水方式のマンションは、貯水槽の劣化状況を見て直結給水に切り替えても、電気代・貯水槽清掃費を削減して管理固定支出を削減して修繕積立金に回していくことを検討する時期です。
築30年から50年目
大規模修繕工事に加えて、排水管及び、給水管の更新（交換）を具体的に実施する時期になります。共用部竪管は樹脂系（エスロンハイパーまたはHIVP）やステンレスに更新して、専有部は樹脂系に切り替えていくことが長寿化の鍵になります。
この時期には、専有部の配管からの排水管や給湯管からの漏水が始まります。マンション火災保険の個人賠償オプションをつかって原因調査をして、漏水個所を修理する事例が発生するといろいろマンション全体で配管更新を行わないと安心して済ませないという機運が高まっていきます。
専有部配管は区分所有者の資産であり、区分所有者負担で更新（交換）する必要がありますが、専有部の更新状況次第では、修繕積立金を使って実施することも考えられます。この時、既に工事実施済の区分所有者への補償を考慮して規約改正が必要になります。
配管を樹脂系に変えてしまうと、錆による腐食防水は発生しなくなるため、50年程度漏水なしで使用できる見通しがつきますので長寿命化の見通しがつきます。
合意形成に向けて、自分のマンションを築何年まで存続させるかを議論すると、どこまでお金をかけて修繕していくかが見えてきます。このとき、年齢層が違うメンバーが集まって話し合いが出来ることが大切です。
区分所有者向けにアンケートをしたり、話し合いの場を持つと良いです。ゴールから逆算すると、やるべきことが見えてきます。
築50年から100年マンションに向けて
2040年、築50年を超えるマンションが213万世帯になっています。
専有部の内装を変えれば、古臭さは解消できるため、まだまだ使用できます。
この時期は、マンションの断熱性能を上げるためにサッシ交換が求めれる時期になっています。サッシをカバー工法で、断熱性能の高いものに交換するためには、大規模修繕工事費並みの費用がかかりますが、無駄使いをせずに、皆さんで合意形成できる管理組合にすれば、きっと実現できます。
自分が生きている間も使えれば十分と考える人もいるかと思いますが、次世代に引き継いでいきたいと考えてくれる人が増えていく日本にしたいと思っています。
次世代へ引き継いで行けるマンションにしましょう。
趣味
フルマラソン、自己ベストは2時間54分37秒（2020年勝田）
30代後半から、自宅近くの玉川上水緑道をジョギング開始。ハーフマラソン、フルマラソンと市民大会に参加するようになり41歳の時、4回目のフルマラソンでサブスリー（3時間切り）を目指すが、3時間5秒と5秒になく。その後、腸腰筋を痛めて4年間低迷、46歳から再び厳しいトレーニングを開始して、48歳、2017年大田原マラソンでサブスリー達成。
毎週土曜日、7:00から8:00まで小平中央公園噴水前でシニア、初心者向けにエクササイズ、ジョギングを行っています。
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