見積がいつも高い
修繕工事の見積が高い
検討が遅い
突然の管理委託料の値上げ要求
迷惑住民を注意して欲しい
清掃が悪い
滞納者への対応、迅速に！
管理会社との関係を改善するには
管理委託契約書に準拠
改善要求、履歴残す
それでもダメなら変更
管理会社も管理組合を選別する時代です。管理会社は、築古、小規模マンションを収益率が低い顧客と見ています。まずは、管理会社との関係改善をしましょう。
管理会社への改善申入れは、書面で履歴と結果を残して
マンション管理会社が管理組合を選ぶ時代が始まっています。管理組合が出来ることは管理組合で！
管理会社に依頼できる業務範囲は、契約書に定められています。管理会社が仕事を拒む場合は、管理委託契約書には含まれている内容なのか契約書を見るか、管理会社に聞いてみましょう。含まれていないことゴリ押しせずに、「では有料で提案してもらえませんか？」とお願いしてみましょう。
管理委託料はほぼ人件費です。値上がりすることを見越してコスト削減しましょう。
管理会社への依頼事項をなるべく減らしましょう。
有害行為の中止要求が住民間トラブルである場合は、自助努力で
有害行為の中止要求は、管理委託契約書に含まれていますが、住民間のトラブル処理は管理会社の仕事ではありません。
自助努力で管理費の見直し実績例
表 20世帯、4階建て、エレベータ・駐車場・屋内消火栓設備なし
| 単位：千円 | 2018年決算（消費税10%換算） | 2020年決算 |
| 収入 | 2,800 | 2,800 |
| 固定支出 | 2,549 | 1,979 |
| 固定支出比 | 91% | 71% |
| 管理委託料 | 1,686（A社） | 1,438（B社） |
| 消防設備点検費 | 19 | 44 |
| 植栽剪定費 | 220 | 220 |
| 専有部サービス | 41 | 0 |
| 電気料 | 235 | 71(直結給水工事に伴い、200V動力解約） |
| 水道料 | 16 | 17 |
| 損害保険料（火災保険） | 190 | 100（マンションドクター保険） |
| 固定電話料 | 41 | 0 |
| 振込手数料 | 31 | 43 |
| その他 | 70 | 46 |
- 合計57万円/年の固定支出の削減。
管理会社を変更することで削減できる管理委託料は限界があります。自助努力で削減を検討しましょう。
「管理会社をどうしても変更」ならば、1年後後悔しない管理会社選びを
管理会社の変更を考えているのですが、ご提案して頂くことは可能でしょうか?
はい、所在地はどちらで、何世帯ですか？築年数も教えてください
八王子市です。33世帯です。築30年目です。
今、そちら方面ですと、担当が割り当てられない状況でして
また断られた。。。。
断られない管理会社の見つけ方があります。
組合数当たりの売上という見方で現管理会社と同じレベルかそれ以下の会社に声をかけてみて下さい。
表 管理会社リスト（マンション管理部門売上/組合数）
| No | 社名 | 売上 （千円） | 組合数 | 売上(千円） /組合数 |
| 1 | 野村不動産パートナーズ株式会社 | 38,356,397 | 2,239 | 17,131 |
| 2 | 住友不動産建物サービス株式会社 | 30,833,775 | 1,852 | 16,648 |
| 3 | 大和ライフネクスト株式会社 | 58,658,970 | 3,916 | 14,979 |
| 4 | 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 | 35,498,301 | 2,428 | 14,620 |
| 5 | 株式会社日鉄コミュニティ | 7,263,029 | 589 | 12,331 |
| 6 | 株式会社穴吹コミュニティ | 21,733,912 | 2,041 | 10,648 |
| 7 | 三菱地所コミュニティ株式会社 | 45,572,004 | 4,330 | 10,524 |
| 8 | 株式会社東京建物アメニティサポート | 11,439,524 | 1,174 | 9,744 |
| 9 | 近鉄住宅管理株式会社 | 7,291,979 | 750 | 9,722 |
| 10 | 大成有楽不動産株式会社 | 7,245,781 | 752 | 9,635 |
| 11 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 | 11,016,521 | 1,292 | 8,526 |
| 12 | 日本総合住生活 | 6,322,868 | 749 | 8,441 |
| 13 | 日本住宅管理株式会社 | 6,537,732 | 803 | 8,141 |
| 14 | 株式会社長谷工コミュニティ | 28,464,529 | 3,613 | 7,878 |
| 15 | 株式会社大京アステージ | 59,465,955 | 7,635 | 7,788 |
| 16 | 株式会社東急コミュニティー | 55,690,000 | 5,209 | 7,519 |
| 17 | ホームライフ管理株式会社 | 3,909,408 | 593 | 6,592 |
| 18 | 株式会社浪速管理 | 3,438,402 | 527 | 6,524 |
| 19 | 日本管財住宅管理 | 5,494,979 | 857 | 6,411 |
| 20 | 関電コミュニティ株式会社 | 3,180,183 | 504 | 6,309 |
| 21 | 株式会社レーベンコミュニティ | 4,659,589 | 918 | 5,075 |
| 22 | 日本ハウズイング株式会社 | 42,326,000 | 8,598 | 4,922 |
| 23 | ナイスコミュニティー株式会社 | 6,680,379 | 1,399 | 4,775 |
| 24 | 株式会社穴吹ハウジングサービス | 12,683,889 | 2,685 | 4,723 |
| 25 | 明和管理株式会社 | 4,082,543 | 867 | 4,708 |
| 26 | 株式会社ライフポート西洋 | 5,414,702 | 1,234 | 4,387 |
| 27 | エムエムエスマンションマネージメントサービス(株） | 2,378,265 | 608 | 3,911 |
| 28 | 株式会社合人社計画研究所 | 16,136,588 | 4,316 | 3,738 |
| 29 | グローバルコミュニティ株式会社 | 7,618,700 | 2,226 | 3,422 |
マンション管理会社見直しサービス
| サービス | 提供価格（税込み） |
| 管理会社変更サービス ＋1年間の理事会、総会出席サポート | 33万円 着手金11万円、支払い総会決議後11万円、新会社への引継ぎ後11万円 ＋引継ぎ後、1年間固定コスト削減額の25%の月額支払い |
| 対応エリア | 東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県（島しょ部、へき地除く） |
| 問い合わせ | 初回訪問は無料 |
マンション管理費削減サービス（管理会社変更なしプラン）
| サービス | 提供価格（税込み） |
| 管理費削減サービス ＋1年間の理事会、総会出席サポート | 10万円 ＋削減後、固定コスト削減額25%1年間の月額 支払い |
| 対応エリア | 東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県（島しょ部、へき地除く） |
| 問い合わせ | 初回訪問は無料。ヒアリング結果後に、削減する余地が少ない場合はお受けしません。大きな工事を伴う場合は別途お見積りとさせていただきます。 |
よくある質問
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管理会社さんに長期修繕計画作成を依頼していますが、なかなか作成してくれませんがどうしたらよいでしょうか？
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管理会社との管理委託契約書によりますが、標準管理委託契約書には、長期修繕計画作成は別個の契約とされています。有料での提案を依頼して、総会で予算を確保して発注しましょう。
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管理会社からの大規模修繕工事の提案が高いように思うのですが、このまま発注して良いものでしょうか？
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ファミリータイプですと、オプションの工事を除いて1世帯100万円が目安です。高すぎる場合は専門工事会社に依頼することを考えましょう。マンション管理組合でもサポートしています。お気軽にお問い合わせください。
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管理会社変更サービスをお願いして、その後のサポートはどうなりますか？
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1年間、削減額を25%をお支払いいただくことで、サポートします。清掃・点検・理事会運営が劣化しないようにお手伝いします。
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管理費削減サービスはどこを削減するんですか？
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エレベータ保守会社、電子ブレーカー、管理員派遣時間、清掃回数、直結給水への切替、機械式駐車場平面化などです。
マンション修繕・管理問い合わせ
管理会社さんの提案通り進めて良いのか？
そんなときは、お気軽にお問い合わせください。
【問い合わせ無料】
電話の場合はこちら
080-5071-0255 マンション管理組合目線 神尾直志