大規模修繕工事(仮設) 見積書チェックポイント、その1

マンションは、共同住宅で区分所有者(各戸オーナー)のみなさんの財産です。限られた時間の中で、ボランティアの範囲で活動されている管理組合が最小限の努力で、大規模修繕工事を成功させるためには、設計書(工事仕様書、設計明細書)がとても重要です。

設計書(工事仕様書、設計明細書)があれば、マンション管理組合が直接、大規模修繕工事の会社に見積もりを依頼出来ます。最低2社、出来れば5-6社に声をかければ、競争の原理が働き、適正価格での提案を得ることが出来て、大規模修繕工事費を20%下げる可能性もあります。

設計明細書に単価を入れたものが見積書です。見積書のチェックポイントについて解説していきます。

その1は、仮設工事についてです。

通常は足場を組むのは大規模修繕工事だけなので、足場が必要な工事はまとめて実施すべきであるというのが一般的な大規模修繕工事の考え方です。足場は、最終的には足場は外されて納品物になりません。必要だからつくるものです。近年、足場代の費用は上がっています。工事金額全体に足場が占める割合も約20%と高いためしっかり見積書をチェックしましょう。

マンション計画修繕施工協会(MSK)が公開している 標準見積書建築編令和2年度4月改訂版では、以下の項目で見積もりされています。

1.仮設工事 <=その1では、共通仮設と直接仮設を解説します。
1-1.共通仮設
1-2.直接仮設
2.下地補修工事
2-1.躯体補修工事
2-2.タイル補修工事
2-3.洗浄工事
3.塗装工事
3-1.壁面関係塗装工事
3-2.鉄部関係塗装工事
4.防水工事
4-1.屋上防水工事
4-2.ベランダ防水工事
4-3.廊下防水工事
5.シーリング工事
6.諸経費

設計書(工事仕様書、設計明細書)はどんなものかの概要については、マンション大規模修繕工事、設計書作成とチェックポイント、その2を参考にしてください。

マンション大規模修繕工事、設計書作成とチェックポイント、その2

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大規模修繕工事における共通仮設と直接仮設とその割合について

図1.国交省2018年5月公開のマンション大規模修繕工事に関する実態調査の工事金額内訳

国交省が2018年5月に公開したマンションの大規模修繕工事に関する実態調査によれば、全体の工事にに対して平均で19.2%が仮設工事の比率となてちます。共通仮設工事と直接仮設工事を合わせたもので仮設工事としています。

大規模修繕工事における共通仮設工事は、足場には直接的に関係しないが、工事全体を行うに当たって必要となる費用のことです。
現場事務所、駐車場、資材置き場、工事用電気設備、工事用給排水設備、仮設トイレなどが該当します。
直接仮設工事は、足場の費用です。

平均19.2%の比率をしめています。2回目の修繕工事は18.9%、3回目修繕工事は17.3%仮設工事の比率は下がっていますが、給水設備、建具・金物工事の比率が大きくなっていためです。

国交省のアンケートの2回目の大規模修繕工事に給水設備10.5%含まれているのは理由は資料からではわかりませんが、古いマンションで、給水配管の縦管の更新で建物の外壁に沿わせる工事をした例がアンケートには多かったのかもしれません。建物がパイプシャフト内の縦管があるならば大規模修繕工事のタイミングで給水配管の更新工事を実施する理由はありません。長期修繕計画を考えるうえで建物と給排水設備の改修は分散させたほうが修繕積立金総額が大きく変動させず、予期せぬ災害や事後などでの大きな補修が発生する場合の対応がしやすくなります。

図2.国交省2018年5月公開のマンション大規模修繕工事に関する実態調査の戸あたり工事金額

マンション戸当たりの大規模修繕工事の費用は、何を含めるかによって異なるのですが、75万円から100万円程度が30.6%、100万円から125万円が24.7%となっています。大規模修繕工事の戸数あたりの相場は、1世帯当たり100万円程度が標準とみて良いでしょう。20世帯のマンションでは、工事費総額は2,000万円程度、そのうち20%の400万円程度が仮設工事費用、30世帯程度のマンションでは、工事費総額は3,000万円程度、そのうち20%の600万円程度が仮設費用になります。

以下、共通仮設、直接仮設の見積書の明細書を見ていきます。

共通仮設工事の見積

マンション計画修繕施工協会(MSK)の標準見積書建築編令和2年度4月改訂版では、仮設事務所及び備品、仮設資材置場、廃材置場、仮設便所、仮設電気・水道、仮設電話、雑仮設材損料、仮設材運搬費、荷揚げ設備、一般養生費が含まれています。

以下の金額は、工事期間3か月として、数字は実際の現場の複数のお見積もり例と、積算資料 ポケット版マンション修繕編2019/2020(一般社団法人 経済調査会)などを参考にしています。

表1 共通仮設工事見積例

項目仕様数量単位単価金額備考
1仮設事務所セットハウス空調付き、運搬据え付け含む350,000150,000
2備品机、ロッカー、コピー機、ホワイトボード等150,000
3通信費携帯電話、モバイルルーター3100,00030,000※1
4資材置場コンパネ囲い150,000
5廃材置場コンパネ囲い150,000
6仮設トイレ大小兼用 水洗式、男1女12100,000200,000
仮設電気ポール、分電盤設置、電気代1250,000図3
8仮設水道水道とフィルター、設置配管含む1150,000図4
9雑仮設材損料150,000
11廃材処理費2t x 5540,000200,000
12一般養生費1150,000
13清掃費引き渡し清掃含む1150,000
14敷地使用料仮設事務所、駐車代、資材・廃材置き場 1300,000
15署官庁申請手続き1200,000
小計1,980,000
※1)マンション計画修繕施工協会(MSK)は、仮設電話としていますが、近年は通信費とすべきでしょう。

金額は参考程度に扱ってください。マンション計画修繕施工協会にある荷揚げ設備は20-30世帯の中高層マンションでは必要がないために除外しています。逆に、廃材処理費、清掃費、官庁申請手続き費などを追加していますが、これらはほとんどの大規模修繕工事の現場で必要となります。項目として見ておいたほうが良いでしょう。

表1の例では、敷地が狭いマンションで、近隣に敷地を借りる前提で、仮設事務所、資材廃材置き場をおく前提にしていますが、マンションに集会室がある場合で、仮設事務所として使える場合はコストが削減できます。共用トイレがある場合は養生費だけになり、コストを削減できます。マンションに集会室がなく、近くの空き地などの敷地が借りることも出来ない場合は、近隣のアパート1室または2室の費用が発生します。外部の車両向けの駐車場が全くない場合は、コインパーキングの費用が発生します。資材廃材置き場がマンションの駐車場や駐輪場を使用できれば項目を減らすことが出来ます。共通仮設は変動要因が大きい項目となりますので管理組合と設計者でよく話て空いているスペースを活かして見積もりするべきです。

雑仮設材損料、一般養生費、諸官庁申請手続きなどは、利益をふくらますための項目にも見えるため、項目から消して見積もり依頼すると良いかもしれません。しかし、いろいろな現場の見積もりを見ていると、項目が抜けていると別の項目が高くなっている場合もありますので、項目を削ってしまえば安くなるわけではありません。


図3.仮設電気、仮設事務所を設置する場合は、合わせて必ず必要になります。
図4.仮設水道(クリーンフィルター、排水仮設配管含む)

直接仮設の見積

マンション計画修繕施工協会(MSK)の標準見積書建築編令和2年度4月改訂版では、枠組本足場、養生ネット、開口養生、登り桟橋(階段)、内部脚立足場と、項目が少ないです。

表2 直接仮設工事見積例

項目仕様数量単位単価価格備考
1足場組立・解体費くさび緊結式(材料、作業費含む)1,500m21,0001,500,000図5
2飛散防止養生ネットメッシュシート1,500m2100150,000図6
3上り桟橋昇降階段270,000140,000図6
4屋上渡り130,000図7
5落下防止養生 建物~足場間層間養生 ラッセルネット250m20050,000図8
6ガードマン人件費3020,000600,000図6
7安全対策備品看板、コーン、バリケートほか130,000
防犯対策LEDライト、扉鍵120,000
内部脚立足場脚立、はしご130,000
10足場つなぎ補修費180,000図9
11防護管設置費1350,000図10
12資材運搬費足場の運搬費1,500120180,000
合計3,160,000

金額は参考程度に見てください。見積もり金額が大きいのは、足場代とカードマン人件費です。

足場は、中小マンションでは、高さ30mくらいまでの低中層マンションでは、くさび緊結式(くさびきんけつ式)が使われます。単位の面積m2ですが、足場が覆っている側面の面積になります。

表2の例でも1,500千円と、半分くらいのコストになります。足場面積を膨らませた見積もり明細となると、足場が高くなるので、マンションの竣工図面をみて、管理組合でも計算して設計者が間違いをしていないか確認したたほうが良いでしょう。面積を過剰に膨らませるとインパクトは大きいです。足場面積を膨らませている設計者は、選定した工事業者からバックマージンをもらうために膨らませている可能性もあるので、発見したら必ず指摘して適正な足場面積にしましょう。

足場面積の計算例 幅34m、奥行13m、高さ12mの建物(足場の分幅と奥行きには、2mずつ加える)
(34m +2m) x (12m+2m) x 2 + (13m + 2m) x (12m + 2m) x 2 = 1,428m2

足場の次に単価が大きいのは、ガードマン人件費です。表2では人日単価2万円で見ていますが、足場の組立・解体に見ている作業日数と、1日何人ガードマンが来るか、その単価は妥当なものなのかを確認した方が良いでしょう。住民や通行に対して安全対策上必要な費用です。

図5.くさび緊結式足場(緊結部が付いた支柱にブラケットをハンマーで打ちこみ一定間隔で建物にアンカーして固定する)
図6.飛散防止養生ネット、上り桟橋(昇降階段)、ガードマン(足場作業員とは別に安全対策のため配置)
図7.屋上渡り(屋上への入り口のこと、足場を組む大規模修繕工事で必ず必要なものなので別途項目を分ける必要もない)
図8.落下防止養生(足場から工具が落下防止の安全対策)
図9.足場繋ぎ(足場は一定間隔で建物にアンカーして固定する)、足場繋ぎ補修は解体に合わせてアンカーを外しながら建物を補修していく作業費)
図10.防護管設置(送電線近くに足場を組む場合は電力会社が実施するので必ず必要になる費用)

上り桟橋(昇降階段)、屋上渡り、足場つなぎ補修費などは項目を分ける理由もありません。上り桟橋(昇降階段)がなければ、足場には上がれません。大規模修繕工事の屋上防水工事をするためには屋上渡りが必要なものであり、わざわざ項目を分けなくても良いでしょう。また、足場つなぎ補修費は、下地補修で実数清算でカウントしてくださいとお願いすれば、消せるように思えます。しかし、下地補修のタイル交換とは別の作業日になるから別途人件費がかかるなど説明されると、理解できる面もあります。これらの項目を削ると、足場代の単価が、1,000円から1,100円になるなど単価が上がるかもしれません。

防護管設置費という項目があります。これは、関東では東電パワーグリット社に依頼して取り付けます。東日本大震災以前は無料で設置してくれたそうですが、近年は費用を請求されます。ほとんどの都市部マンションでは送電線が近くを通っているので、防護管設置費は必要になりますので、見積もり項目に忘れずに入れておくべき項目です。設計者が忘れている場合は必ず確認をとりましょう。

くさび緊結式の足場の単価はインターネット検索すると、単価800~1,000円/m2前後と出てきますが、積算資料ポケット版マンション修繕編2019/2020では、10m以内で、2,050円/m2・月~となっており、かなり差があります。見積もりを取ってみるとわかりますが、足場そのものは1,000円/m2前後ですが、その他の費用を入れると、2,000円/m2以上になります。積算資料ポケット版マンション修繕編2019/2020にある2,050円以上の単価は、養生ネット、上り桟橋(昇降階段)、屋上渡り、など表2にあるような項目を含めた費用と思われます。表2を、足場面積1,500m2で割ると、計算すると2,106円/m2以上になっています。

仮設費用は、近年、ますます安全性重視となっていることや、人件費の高騰などから上昇傾向にあります。積算資料ポケット版マンション修繕編2019/2020によれば、共通・直接を含む仮設工事費の割合は、2013年調査時の戸当たり17.4万円から、27.9万円と、60%コストが増加していると記述されていました。仮設費用は今後も上昇していく費用と考えたほうが良いでしょう。

まとめ

  • 国交省が2017年度に実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では共通仮設、直接仮設工事は、全体の20%程度の費用をしめることがわかっています。
  • 共通仮設は、足場には直接的に関係しないが、工事全体を行うに当たって必要となる仮設事務所、仮設トイレ、仮設給排水設備などの費用のことです。集会室が仮設事務所として使える、共同トイレがあるなどマンションの条件によって費用は変動します。
  • 直接仮設は、足場の費用のことです。中低層マンションで使われるくさび緊結式が使われます。直接足場のくみ上げ費用はインタネット検索すると、相場が800-1000円などというサイトがありますが、足場に関連するその他の費用を含める直接仮設全体の単価は、2,000円/m2以上になると考えるべきです。

以上

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