マンション大規模修繕工事、設計書作成とチェックポイント、その1

マンションは、共同住宅で区分所有者(各戸オーナー)のみなさんの財産です。限られた時間の中で、ボランティアの範囲で活動されている管理組合が最小限の努力で、大規模修繕工事を成功させるためには、設計書(工事仕様書、設計明細書)がとても重要です。

設計書(工事仕様書、設計明細書)があれば、マンション管理組合が直接、大規模修繕工事の会社に見積もりを依頼出来ます。最低2社、出来れば5-6社に声をかければ、競争の原理が働き、適正価格での提案を得ることが出来て、大規模修繕工事費を20%下げることも可能です。

管理会社1社依存で進めると20%くらい多く支払う可能性もあります。2000万円の工事なら400万円、4000万円の工事なら、800万円の差が出てもおかしくありません。

戸建てに住まわれている方が自宅を修繕するときは、よほど信頼関係がある業者ではない限り、1社にだけお願いすることはありません。ネットで調べて電話やメールで問い合わせて良い業者、良い提案を見つけます。マンション管理も全く同じで、大規模修繕工事を管理会社にすべてお任せという選択は、資産を減らす可能性が高い選択です。

今回は、大規模修繕工事を適正価格で実施するために必須といえる設計書(工事仕様書、設計明細項目)の作り方、チェックポイントについて解説します。

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マンションの大規模修繕工事のタイミングで、理事、理事長が回ってきてしまった方、ちょっと目をそむけたくなっていませんか?このブログを読んで頂き、大規模修繕工事の進め方のヒントを見つけてください。

管理会社におかませするのではなく上手に付き合って、大規模修繕工事を最小限の努力ですすめる方法について、以下のブログをご覧になってください。設計書(工事仕様書、設計明細項目)が何故重要かよくわかると思います。

マンション管理会社とうまくつき合い大規模修繕工事を適正価格で実施する

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今回のブログは、以下のような流れで説明したいと思います。

大規模修繕工事の流れと設計書(工事仕様書、設計明細項目)の作成について

図1.マンション大規模修繕工事の流れと設計書(工事仕様書、設計明細項目)の作成

今回のブログでは、前段の建物劣化診断、住民アンケート結果から工事範囲を決めて、設計書(工事仕様書・設計明細項目)を決めるところまでを整理します。マンションの大規模修繕工事の流れがわからない方については、下記のブログをご覧になってから、このブログをご覧になるとわかりやすいいと思います。

マンションの大規模修繕工事の進め方の設計監理方式と、責任施行方式の二つの流れを解説しています。中小マンションでは、両者を組み合わせた管理会社設計・工事会社責任施行方式がおすすめです。

中小マンションの大規模修繕工事、設計監理方式を採用すべきでない理由

今回のブログでは、大規模修繕工事を実施する前々年の準備段階からご説明します。マンション管理コンサルタントが、3年も5年も長い時間をかけた大規模修繕工事の進め方について解説していますが、20-30世帯程度の中小マンションであれば、大規模修繕工事の実施年の通常総会の1年半から2年前に検討開始で十分間に合います。過度に考えずになるべく手数をかけずに、しかも各部屋の住民や不満が出ないような大規模修繕工事の進め方を整理します。

設計書作成までを詳しくは解説します。

図2.マンション大規模修繕工事、設計書(工事仕様書、設計明細項目)

大規模修繕工事は、管理会社からは12年に1回のペースで実施することが勧められます。根拠は、国交省が、「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル、平成16年6月、平成22年7月改訂」を出しており、その中で12年程度での頻度と記載があるため、12年となっておりますが、マンションの状態が良ければ周期を長くしても問題はありません。

最近では、大手管理会社の野村不動産パートナーズは、親会社の野村不動産の提供するプラウドで、re:Premiumと称するプランで、最初の大規模修繕工事を竣工から12年目に1回目、2回目以降は18年周期での大規模修繕工事のプランでライフサイクルコストをミニマムとする提案をしており、考え方も変わってきています。また、マンション管理コンサルタントのセミナー等でも周期を長くしたり、間に中規模や、小規模の修繕工事を入れる方法などが紹介されるようになっています。

実施のタイミングを決めるのはとても難しいのですが、大規模修繕工事から10年くらいが経過すると管理会社は建物劣化診断調査というものの実施をすすめてきます。あるいは、階段や廊下の床や壁の劣化が目立つようになってきたり、マンション専有部で、雨漏りが発生するなどの場合があります。1か所問題が起こると別の個所でもトラブルが発生する可能性がありますので、大規模修繕工事を早期に実施しようという機運は高まります。

当然のことですが、修繕積立金が十分にないと大規模修繕工事を実施することで出来ない、借金をするか、マンション管理組合員から一時金を集めるしかありません。金額の目安としては、1部屋あたり100万円あれば最低限の修繕はできます。修繕積立金の設定が安すぎることが根本原因だと考えられますが、この点については別の機会で書きたいと思います。理想としては、大規模修繕工事を実施しても修繕積立金が、不慮の事故が発生した場合に耐えられるだけの貯金をもっておくことです。長期修繕計画が精査されていれば、大規模修繕工事以外にも必要な予算が見えているはずです。エレベータ、給排水設備など、不慮の事態が発生した時の予算がいくらぐらいかは、長期修繕計画の「更新」予算でわかります。理想としては一番大きな設備の「更新予算」を確保しておけると良いでしょう。

大規模修繕工事を実施する年が決まったら、大規模修繕工事の実施年の前々年のマンション管理組合総会で、前年に必要な予算を確保します。前年に実施しないといけない項目としては、以下の4つになります。

  • 建物劣化診断調査(通常有償、無償で行う管理会社もあります)
  • 住民アンケート作成、配布、集計(通常、管理会社が無償でやってくれます)
  • 設計書の作成(工事仕様書、設計明細項目)(通常有償、無償で行う管理会社もあります) 
  • 工事会社選定協力(通常有償、但し、管理会社が工事の提案をしている場合は、管理組合主体で実施するため外部への費用は発生しません)

これらの協力を、マンション管理会社に相談して、作業費の見積りをだしてもらいましょう。国交省のマンション標準管理委託契約書と、そのコメントには管理会社が請け負う業務として別表第1 事務管理業務の1基幹業務(3)として「(3) 本マンション(専有部分を除く。以下同じ。)の維持又は
修繕に関する企画又は実施の調整」が含まれております

以下の業務をマンション管理業者に委託するときは、本契約とは別個の契約にすることが望ましい。
一 修繕工事の前提としての建物等劣化診断業務(耐震診断を含む。)
二 大規模修繕工事実施設計及び工事監理業務
三 建物・設備の性能向上に資する改良工事の企画又は実施
の調整(耐震改修工事、防犯化工事、バリアフリー化工事、IT化工事等)

と解説されています。ご自分の管理会社との管理委託契約書もご覧になって確認してみてください。つまり管理会社が有償で提案すべき業務内容です。管理会社がこれらの作業の提案が出来ないとしたら管理能力に問題ありといえるでしょう。管理会社を変更することも考えないといけないです。

管理会社は建物の実情を把握しているので適切な提案ができます。管理会社が作業出来ない場合でも、付き合いのある設計コンサルタントを紹介してもらえるはずです。外部設計コンサルタントに依頼すると、建物劣化診断、設計書の作成、工事会社選定協力に加えて、工事監理もセットでの提案をしてくるかもしれません。設計監理方式と言われる進め方です。工事規模の小さい中小マンションでは、工事監理まで外注すると割高になるかもしれません。

管理会社が、工事部門を持っている会社の場合は、管理組合から、「管理会社の提案以外にも大規模修繕工事会社に見積もり依頼したい」ので、建物劣化診断、設計書の作成を有償で見積もってほしいと伝えましょう。さらに設計書のうち設計明細項目についてはエクセルでの提供を依頼してください。管理会社が、工事部門を持っていると、無償で実施するという場合もあります。大事なことは、きちんと管理組合が見積りをとることを管理会社に伝えることです。

なお、管理会社が、工事部門を持っている会社の場合は、大規模修繕工事の1社になるので、競合の見積もりを見せることは出来ないため工事会社選定協力の作業である見積もり比較などの作業は、管理組合の理事会や大規模修繕委員会で作業する必要があります。

建物劣化診断、設計書作成、業者選定協力、工事監理の見積金額の相場は、中小マンションの大規模修繕工事、設計監理方式を採用すべきでない理由にて国交省のアンケートをもとに、時給7,000円で計算した金額で計算してグラフにしていますので参考にしてください。工事規模4-5000万円くらいであれば、建物劣化診断が、40万円程度、設計書作成が60万円程度、業者選定協力が40万円程度、工事監理は80万円程度と計算されます。工事規模が、2000万円前後での計算では少し価格は下がりますが、大幅には下がりません。マンション大小かかららず作業内容があまり変わらないからです。中小マンションでは、建物劣化診断、設計書作成、業者選定協力のみを管理会社に依頼して、工事監理は切り離して必要かどうか大規模修繕工事前年の総会までよく考えた方が良いです。工事監理を切り離して発注できるなら切り離して、後日、大規模修繕工事会社を選定する中で監理が必要かどうか、よく話を決めて決定すべきでしょう。

さて、仮に建物劣化診断、設計書作成、業者選定協力だけ発注することが出来るとして、140万円程度かかったとしても、工事規模が4,000万円だとすると全体の3.5%、工事規模が2,000万円だとすると全体の7%となります。これらのコストをかけても複数の工事会社に見積もりを依頼して、10%価格が下がればメリットは十分にあります。現実に複数の大規模修繕工事会社に見積もり依頼すると20%くらいの差は出てきます。

これらの予算を、大規模修繕工事の前々年の総会で決議して予算化します。議案は管理会社が作ってくれます。このとき、建物劣化診断・設計を管理会社(または設計コンサルタント)に依頼する意味について、透明性をあげて適正価格で大規模修繕工事を実施するために必要な予算である事、競争入札にすることで、大規模修繕工事の価格をトータルで下がるために必要である事の2点をきちんと説明することが、組合員に反対されないで通すことが出来るポイントになります。

大規模修繕工事の前々年の総会で予算が通ると、いよいよ大規模修繕工事まで1年となります。総会後に、建物劣化診断を発注して住民アンケートを行って工事範囲を決定して、管理会社に設計書をつくってもらう流れになります。以下で建物劣化診断を発注して住民アンケートについて解説します。

建物劣化診断調査と住民アンケートによる工事範囲の決定

建物劣化診断調査

建物劣化診断調査は、工事範囲をするために必要なものです。管理会社も、設計コンサルタントも設計のために建物劣化診断調査が必要と言います。また、他社が実施した劣化診断調査結果で設計を依頼すると嫌がられ、設計する会社が実施するべきものと言う言い方をしますのでセットでお願いするべきものです。

ここでは詳細は省きますが、コンクリート躯体の劣化、コンクリートの中性化、鉄部塗装の劣化、外壁塗膜の付着状態、シーリング材の劣化状態、外壁タイルの劣化、屋上・バルコニーの劣化状態などの項目別に、ABCや5段階評価でのレポートされます。

前回の大規模修繕工事から10年経過して、その間で修繕がされていないとそれなりに劣化の報告があります。この劣化診断内容を見て、「大規模修繕工事を2年延期しましょう」という判断をしてくれる管理会社は本当に管理組合のことを親身に考えてくれる良い会社です。工事部門を持っていない管理会社はそのようなアドバイスをする場合もありえます。しかし工事部門を持っている管理会社は、「ちょうど良いタイミングですね」と言ってくるのが普通です。

建物劣化診断の内容は、発注した以上、中身をしっかり説明してもらいましょう。そして大規模修繕工事のタイミングで、工事範囲に含めなくても良い項目があるかを、しっかり確認しましょう。状態が良いと先送りできるものもあるかもしれません。ウレタン塗膜による屋上防水で屋上の状態が良ければ、トップコートだけにして、保証期間を5年にして様子を見るなどが考えられます。

住民アンケートの実施

大規模修繕工事住民アンケート案

大規模修繕工事の際の管理組合に責務は、敷地、建物、設備の共有部の修繕維持です。専有部・専用使用となっている共有部と共用部の接点となっている共有部分についてがメインです。建物の躯体や外装は共有部分で浸水すれば雨漏り、玄関ドア(鍵穴と内側を除く)や、網戸・サッシ・窓についてアンケートしています。共用部についても廊下のすべり、手すりの引っ掛かりなども項目に入れいています。お住まいの状況に応じてカスタマイズしてご使用下さい。
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併せて、住民アンケートを行います。住民アンケートは、区分所有者である組合員(各戸オーナー)に実施するのですが、賃貸に出している場合は、住んでいる人に回答してもらえると本当の声が集められます。

管理組合に責務は、敷地、建物、設備の共有部の修繕維持です。アンケート項目としては、専有部・専用使用となっている共有部と共用部の接点となっている共有部分についてです。建物の躯体や外装は共有部分で浸水すれば雨漏りになります。玄関ドア(鍵穴と内側を除く)や、網戸・サッシ・窓とその枠も共有部です。通常は管理会社が協力してくれるはずで、案をつくってもらって、理事会や大規模修繕委員会で内容を確認して、配布、回収、集計をお願いしましょう。

A)専有部に関係する共有部について

  • ベランダ・バルコニー、出窓等の雨漏りの有無とその場所
  • ベランダ・バルコニーの塗装の劣化、ひびの有無
  • 玄関ドア、掃き出サッシ、窓、網戸等のガタツキ・不具合の有無

B)共有部について

  • 廊下、階段、手すり等での劣化が気になるところ
  • 集会室、エントランス、敷地で劣化、破損が気になるところ

築年数が20年を超えたマンションでは、サッシ・窓の戸車調整・交換などを一斉に実施するかどうかは検討すべきです。足場を組んで、バルコニーへの出入りもしやすくなるタイミングである大規模修繕工事の時期にやるべき工事内容になります。国交省のマンション標準管理規約には、窓ガラス等の改良については、第22条1項に「管理組合がその責任と負担において、計画修繕を実施するもの」としています。第22条2項には、「当該区分所有者の責任と負担において実施することができる」とも記載があります。サッシ・窓・ドアは、一斉にやるべきタイミングであれば、全戸一斉に修繕積立金を使って大規模修繕工事として実施して、数件であれば使用方法や頻度による差異という見方も出来るので、個人負担にすべき工事です。数件だけ実施する場合は、修繕積立金を使う事は平等性の観点から良くありません。総会決議で反対の声が上がる可能性もあります。ドア・窓・サッシなど専有部とつながっている共用部については、住民アンケート結果から、修繕積立金による全戸一斉実施か、個人負担による個別の工事にするかを考えて判断すべき内容になります。

標準管理規約に基づいて、サッシ・玄関扉というその費用負担がどうあるべきか、どうすすめると効率的に出来るのか?など、まとめています。管理組合員に平等で揉めない進め方がわかります!

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大規模修繕工事(サッシ、玄関扉)

共用部ですと、廊下や階段が滑りやすいなど、段差があるところのスロープにするなどバリアフリー化の要望などがあるかもしれません。古いマンションで最近のマンションとは異なる仕様があれば、具体的に質問すると要望が具体化していきます。

工事範囲の決定

建物劣化診断調査と、住民アンケート結果と、これ以外にも、マンション特有の事情で大規模修繕工事のタイミングで実施すべき項目はあります。国交省のマンション標準管理規約の別表2に共用部分の機器としてあげられている下記の項目などを参考にしながら、管理会社にも立ち会ってもらいながら、理事会や大事募修繕委員会で地下機械室から屋上まで一通り歩いて点検して、共有部分の修理すべき場所を確認して回ると良いでしょう。

1. エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、屋上、 屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペース、メーターボックス(給湯器ボイラー等の設備を除く。)、内外壁、界壁、床スラブ、床、天井、柱、基礎部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」
2.エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備、インターネット通信設備、テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵便受箱、各種の配線配管(給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管)等専有部分に属さない「建物の附属物」
3.管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物

通常、エレベータ、給排水設備、消防設備機器などは、管理会社の管理委託の範囲に含まれており、定期検査をしているはずです。問題があればすでに対応をしているはずです。足場を組んで工事する大規模修繕工事と一緒に実施する理由がない設備は、大規模修繕工事の範囲に含める必要はありません。工事範囲が広げすぎると予算以内に収まらなくなるリスクが高まります。しかし、例えば、給水方式を変更して使わなくなった残地してある高置水槽や、アナログテレビ時代の撤去すべき共同受信VHFアンテナなどがあれば、足場があるときに実施すべき工事かもしれません。敷地、建物共有部を回ると大規模修繕工事のタイミングで実施すべき工事に気づくこともあります。管理会社にもアドバイスをもとめてこれらの工事のうち、大規模修繕工事のその他の工事として、見積りに入れる項目を決めていきます。

さらに、修繕積立金に余裕があれば、グレードアップ工事について検討してもよいでしょう。廊下や階段の床が滑りやすければ、長尺シートを貼って防止するなどが考えられます。郵便ポストが古くなって入れば大きなサイズのものに交換する、エントランスを改修して明るいデザインにするなど、考えてもよいでしょう。

見積もり項目に含めるべきかどうか迷うときは、取り合えず含めて見積り金額をみて、大規模修繕計画の積立金の残額と相談しながら決めれば良いでしょう。

続いて、これらの情報をもとに、設計書作成に入りますが長くなりましたので、その1はこの辺りで締めようと思います。

設計書(工事仕様書、設計項目明細)については、その2で説明しています。

マンション大規模修繕工事、設計書作成とチェックポイント、その2

まとめ

  • 大規模修繕工事の流れと設計書(工事仕様書、設計明細項目)の作成までの手順を説明しました。中小マンションであれば、大規模修繕工事の前々年の総会からの準備で十分間に合います。前々年の通常総会で、建物劣化診断、設計書作成、業者選定補助の見積もりを予算化して、大規模修繕工事の前年に、建物劣化診断と住民アンケートを実施して大規模修繕工事の見積もり範囲を決めて、設計書を準備して、大規模修繕工事会社への見積もり依頼の準備をします。
  • 建物劣化診断、設計書作成、業者選定補助の見積もりは、建物の実情を把握している管理会社に依頼するのが良いです。
  • 工事範囲は、建物劣化診断、住民アンケートと、理事や大規模修繕委員会が管理会社の協力を得て、地下から屋上まで歩いてよく見て、足場を組む大規模修繕工事のタイミングで実施すべき工事内容をピックアップして、その他の工事範囲を決めていきます。
  • 修繕積立金に余裕があれば、グレードアップ工事を加えても良いでしょう。項目について迷う項目は、入れておいて大規模修繕工事の見積もり後に金額をみて判断します。

以上

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