マンションは、共同住宅で区分所有者（各戸オーナー）のみなさんの財産です。限られた時間の中で、ボランティアの範囲で活動されている管理組合が最小限の努力で、大規模修繕工事を成功させるためには、設計書（工事仕様書、設計明細書）がとても重要です。

設計書（工事仕様書、設計明細書）があれば、マンション管理組合が直接、大規模修繕工事の会社に見積もりを依頼出来ます。最低2社、出来れば5-6社に声をかければ、競争の原理が働き、適正価格での提案を得ることが出来て、大規模修繕工事費を20%下げる可能性もあります。

設計明細書に単価を入れたものが見積書です。見積書のチェックポイントについて解説していきます。

その5は、シーリング工事についてです。

大規模修繕工事におけるシーリング工事は、ドア・窓などの開口部シール、建目地/打ち継ぎ目地と呼ばれる建物の階と階の間のシーリング、鉄庇の継ぎ目、鉄部のガラリ、専有部のエアコン廻り、など、異なる物質がつながっている部分がシーリングの対象になります。

建物の材質が異なるものが接する部分について充填して目的は防水ですが、気密性があり弾性もあるので、振動の吸収などの役割もあります。防水性能に直結する重要な工事になります。防水性能にも直結しますので、仕様作成段階からぬけがないように工事範囲を確認すべきです。

設計段階では、シーリングする場所は図面だけでは把握しきれない部分もあります。新築時はシーリングしていなくても建物の劣化状況からシーリングすべき箇所もあります。正確な見積もりは建物を見て実施で、さらに言うと、足場を組んで工事が始まってから、シーリングすべき箇所が見つかることもしばしばあります。この分は、実物を見て判断して、予備費で実施しましょう。

マンション計画修繕施工協会（MSK)が公開している　標準見積書建築編令和２年度４月改訂版（以後MSK標準見積書）では、以下の項目で見積もりされています。

大規模修繕工事におけるシーリング工事の割合について

国交省が2018年5月に公開したマンションの大規模修繕工事に関する実態調査には、シーリング工事は含まれていません。おそらく外壁塗装や外壁タイルやその他に分類していると思われます。
通常はシーリングは全体の10%程度かそれ以下になります。

シーリング工事、手順

工事は、シール材を入れる幅と奥行きで見積もられます。15mm　ｘ 10mm などです。種類はたくさんありますが、変性シリコン系と、ウレタン系が良く使われるものです。ホームセンターで販売しているシリコンは、1成分で開封して長い時間が経過すると固まってしまいます。大規模修繕工事の開口部など防水性が求められるところは、二成分を混ぜて硬化させるものが利用されます。

シーリング工事見積もり例

表１　シーリング工事見積例（外壁目地）（4階建て、25世帯想定マンション）

	項目	仕様　（幅㎜ｘ深さ㎜）	数量	単位	単価	金額	備考
1	1-2F	外壁目地　20 x 10	135	m	850	114,750
2	2F-3F	外壁目地　20 x 10	135	m	850	114,750
3	3F-4F	外壁目地　20 x 10	110	m	850	93,500
4	4F-屋上	外壁目地　20 x 10	90	m	850	76,500
		外壁目地合計	470	m	小計	399,500
5	玄関ドア	5.8m @25世帯 10 x 10	145	m	800	116,000
6	MBox廻り	5m @25世帯　10 x 10	125	m	800	100,000
７	地下扉	6.2m　15 x 10	6.2	m	820	5,084
8	共用トイレ	5.2m　10 x 10	5.2	m	800	4,160
9	管理人室	5.8m 10 x 10	5.8	m	800	4,640
10	西サッシ	1.7x1.8　7m@25世帯　15x10	175	m	820	143,500
11	東サッシ	1.6x1.8 6.8m@25世帯　15x10	170	m	820	139,400
12	窓	1.6x0.9 5m@3世帯　15x10	15	m	820	12,300
13	東窓１	1.4x0.9 4.6m@20部屋 15x10	92	m	820	75,440
14	東窓２	1.2x0.8 4m@15部屋　15x10	60	m	820	49,200
15	カスタム窓	1.5x0.9　4.8m@7部屋　15x10	33.6	ｍ	820	27,552
16	西出窓	1.8 x 1.2　6m＠25部屋　15x10	150	m	820	123,000
17	小窓	0.6 x 0.6　2.4m@2か所　15x10	4.8	m	820	3,936
18	排気ガラリ	0.7 x 0.6　2.6m@2か所　15x10	5.2	m	820	4,264
19	埋込灯	0.3 x 0.3　0.6m@32カ所　10x20	19.2	m	800	15,360
		開口部	1,012		小計	823,936

価格は参考程度に見てください。

積算資料ポケット版マンション修繕編（一般社団法人　経済調査会）2019/2020では、変性シリコン2成分系の10x10の価格は、1,000円/mでした。表1より高めですね。

見積り項目を確認する際の注意点としては、項目が抜けていないか確認することです。見積もりによっては、外壁目地一式470mや、開口部1式で、1,012mのような明細項目の場合もあります。設計者が意図的に管理組合にわからなくしていて、本当は20%ほど少ない場合もあるかもしれません。見積にはマージンをとっておきたいと考えるからです。

では、表1のように細かく設定するのと見えるかできるので、工事漏れはなくなりますが、項目が抜けていた場合は、工事発注後に追加工事を求められます。大きな項目が抜けていなければ、多少の追加工事は予備費で対応できるので問題はありません。透明性、フェアという意味では、細かく明細項目を入れている見積書の方が良いです。

 

表2　シーリング工事見積例（タイルと吹付塗装の接続部の笠木シーリング）

	項目	仕様　（幅㎜ｘ深さ㎜）	数量	単位	単価	金額	備考
1	屋上天端笠木	外周　108m　　15 x 10	108	m	820	88,560
2	Rバルコニー笠木	外周　26m　＠2部屋　15 x 10	52	m	820	42,640
3	バルコニー笠木	外周　9m　＠5部屋　15 x 10	45	m	820	93,500
4	バルコニー笠木	外周　7m　＠18部屋　15 x 10	126	m	820	76,500
5	階段笠木	手摺　21m＠3か所、17m@1か所　15 x 10	80	m	820	65,600
		笠木防水	411		小計	366,800

屋上、バルコニー、階段のモルタル仕上げの笠木部分と、外壁タイル部分の防水の目的のシーリング工事です。

見積り項目を確認する際は、表2のようにその内訳がわかるようになっていることです。どこの工事を指しているのか、一つ一つがどの部分の工事をさしているのか理解していて、距離があっているかの確認することが大事です。

 

表３　その他のシーリング工事

	項目	仕様　（幅㎜ｘ深さ㎜）	数量	単位	単価	金額	備考
1	階段鋼板屋根	接合部　32m＠4か所　　15 x 10	96	m	820	78,720
2	階段鋼板ゲート	接合部　10m　＠４か所　15 x 10	52	m	820	42,640
3	掲示板	外周　3m　＠4か所　10 x 10	12	m	800	9,600
4	郵便ポスト	外周　5m　＠4か所　10 x 10	20	m	800	16,000
5	非難ハッチ	外周　3.2m＠12か所　10 x 10	38.4	m	800	30,720
6	専有部室外口	25か所	25	箇所	600	15,000
7	排気口カバー	75か所	75	箇所	500	37,500
		その他シーリング			小計	230,180

鋼板製の屋根も接続部にはシーリングされているので注意が必要です。

その他のシーリングは、あらゆるところで使われており、見積もり時に見逃さないことが大事です。設計段階で漏れてしまった工事は、ゼロにすることは出来ないので、実際には工事会社が見積もり外の工事を発見した場合は、建物の防水性能の関わる部分は追加工事として対応した方が良いでしょう。

まとめ

• 大規模修繕工事におけるシーリング工事は、打ち継ぎ目地、開口部など、建物の防水性能に直結する重要工事です。
• シーリング材を充填する幅、奥行きと長さで見積もりされます。
• 項目が多く、見逃しやすいですが、設計時にしっかり項目を確認する必要があります。

以上

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