マンションは、共同住宅で区分所有者（各戸オーナー）のみなさんの財産です。限られた時間の中で、ボランティアの範囲で活動されている管理組合が最小限の努力で、大規模修繕工事を成功させるためには、設計書（工事仕様書、設計明細書）がとても重要です。

設計書（工事仕様書、設計明細書）があれば、マンション管理組合が直接、大規模修繕工事の会社に見積もりを依頼出来ます。最低2社、出来れば5-6社に声をかければ、競争の原理が働き、適正価格での提案を得ることが出来て、大規模修繕工事費を20%下げる可能性もあります。

設計明細書に単価を入れたものが見積書です。見積書のチェックポイントについて解説していきます。

その3は、塗装工事についてです。

塗装は、説明の必要はない工事かもしれません。コンクリート面の塗装と、鉄部塗装、塩ビなどの樹脂塗装などがあります。コンクリート面である外壁、階段の内壁、階段やベランダなどの下地補修・清掃後の塗装です。鉄部塗装は玄関ドア枠、パイプシャフト扉、管理人室扉、配管のラッキング、マンホールなどあらゆる鉄部、塩ビなど樹脂の塗装などです。

塗装工事の見積書のチェックポイントしては、コンクリート面など面積を単位としている場合面積が盛られていないかをチェックすること、鉄部、塩ビ塗装については項目が多いので抜けていないことをチェックすることです。

マンション計画修繕施工協会（MSK)が公開している　標準見積書建築編令和２年度４月改訂版（以後MSK標準見積書）では、以下の項目で見積もりされています。

大規模修繕工事における塗装の割合について

国交省が2018年5月に公開したマンションの大規模修繕工事に関する実態調査によると、平均で外壁塗装の塗装を除いた部分と外壁タイルの和が、下地補修の割合になります。図１の左の円グラフでは外壁塗装が17.3%、鉄部塗装4.9%が相当するため、外壁の下地補修を除く必要がありますので、塗装工事比率の平均は両社の和は22.2%以下と言えます。

大規模修繕工事（下地補修）で説明した通り、目視（修理箇所の特定）→下地補修→洗浄→塗装のながれになりますが、コンクリート部分の外壁の塗装は、下地補修洗浄後に、下塗り、中塗り、上塗りの3回行われます。

鉄部塗装は、ケレン（下地の付着物や汚れを削り落とす）後に、下塗り（錆止め）、中塗り、上塗りとやはり3回塗ります。

塩ビ塗装は、ケレン（下地の付着物や汚れを削り落とす）、塗料を２度塗ります。

MSKの標準見積書建築編令和２年度４月改訂版では、１）壁面関係塗装工事、２）鉄製品塗装工事と２つが下地補修となっていますので、その３ではこの項目で解説します。

壁面関係塗装工事の見積

マンション計画修繕施工協会（MSK)が公開している明細はありません。

表1の例では、エントランスがない小さな外壁タイルのマンション、4階建て、25世帯の見積の例としとしています。

表1　壁面関係塗装（外壁塗装）

	項目	仕様	数量	単位	単価	金額	備考
1	廊下、バルコニー壁面、階段側面	微弾性ﾌｨﾗｰ+水性ｼﾘｺﾝ2回塗り	240	m2	1,500	360,000
2	廊下天井、バルコニー天井、階段天井	透湿性塗材2回塗り	250	m2	1,100	275,000
3	階段手摺天端	無機防水系塗料	90	m	1,000	90,000
4	外壁ブロック塀	微弾性ﾌｨﾗｰ+水性ｼﾘｺﾝ2回塗り	150	m2	1,500	225,000
					小計	950,000

金額は参考程度に見てください。まずは、見積もりというか仕様明細作成段階でのチェックポイントですが、廊下、バルコニー壁面、階段側面、廊下天井、バルコニー天井、階段天井が、下地補修の洗浄工程で説明したコンクリート面洗浄の面積と合っているか？について確認します。さらに、実測や竣工図面でそれぞれの面積を計算できればなおよいですが、そこまでやる管理組合は立派です。

管理会社または設計事務所にて、通常一級建築士が作成しますが、意図的に金額を膨らませることが出来るポイントですので、見積もりの面積の項目をつかって水増しをしていないかを確認するべきです。談合、バックマージン、価格交渉の際のバッファとして、設計者はなるべく見積もりに余裕を持っておきたいと考えるものです。

仕様に関しては、外壁では微弾性ﾌｨﾗｰ+水性ｼﾘｺﾝ2回塗りなどが、塗料の種類が豊富なので、かなり仕上げの種類によって異なりますが、むしろどのメーカーの塗料を使用するか工事仕様書の記載の内容を確認すると詳しくわかります。メーカーは、日本ペイント、関西ペイント、エスケー化研など各メーカーが仕様を公開しています。

外壁・内壁塗装変色・白地と下地補修（漏水）については、5年、天井は3年（期間は案件によって異なる）などの保証がつきますが、大規模修繕工事会社、実際に工事を実施する協力会社、塗料メーカーの3社で捺印した保証書が出されます。メーカーは指定の工法で実施しないと保証されないので、メーカーの指定する仕様・工法が工事仕様書に記載されることになります。工事仕様書のチェックはメーカーの仕様をチェックすると良いでしょう。

図1の廊下、バルコニー壁面、階段側面の外壁塗料については、メーカーはエスケー化研で、下塗りは水性ソフトサーブSG、中塗り・上塗りは水性セラミシリコンを使用しましたが、インターネットで公開されているカタログを見ると、所要量が0.25~0.35kg/m2、刷毛ローラーで塗装する、単価が1,900円/m2、期待耐用年数が12~15年などがわかります。廊下、バルコニーの天井塗装については、エスケー化研ののノキフレッシュが使用されていますが、2度塗り、0.5~0.8kg/m2、ウールローラー、単価は、2,100円/m2などがわかります。これらの見積と比較すれば見積もりのチェックが出来ます。

なお積算資料ポケット版マンション修繕編（一般社団法人　経済調査会）2019/2020では、外壁の水性シリコン系2回塗りは、2,000円前後、天井は1,100円前後となっています。

図1. 壁面関係塗装（外壁塗装）

鉄製品塗装工事の見積

表2　鉄製品（鉄部）塗装工事

	項目	仕様	数量	単位	単価	金額	備考
	屋上、玄関、階段周り
1	BS/CSアンテナTV台座	ケレン・錆止め・アルミニウムペイント	1	箇所	1,400	1,400
2	屋上階庇鉄板天井面	ケレン・錆止め・ウレタン2回塗り	30	m2	1,500	45,000
3	階段各階排水ドレンフィルター	タールエポキシ2回塗り	8	箇所	700	5,600
4	各戸玄関扉枠（枠のみ）	ケレン・錆止め・ウレタン2回塗り	25	箇所	4,000	100,000
5	メータボックス扉（両面）と枠	ケレン・錆止め・ウレタン2回塗り	25	箇所	5,000	125,000
6	照明器具枠	ケレン・錆止め・ウレタン2回塗り	7	箇所	1,000	7,000
						284,000
	1階外溝周り
1	エントランスアーチ	ケレン・錆止め・ウレタン2回塗り	3	箇所	15,000	45,000
2	管理人室扉（両面）、ドア枠 900x2000	同上	1	箇所	5,600	5,600
3	地下出入り口扉（両面）、ドア枠 1200x2000	同上	1	箇所	9,000	9,000
4	地下室換気ガラリ　800 x 700	同上	2	箇所	2,500	5,000
5	散水栓蓋(230x330)	タールエポキシ2回塗り	1	箇所	1,500	1,500
6	水道メーター蓋(230ｘ480)	同上	1	箇所	1,800	1,800
7	仕切弁蓋（160φ）	同上	1	箇所	1,500	1,500
8	雑排水マンホール(600φ）	同上	7	箇所	2,000	14,000
9	水道管保護ラッキング	ケレン・錆止め・ウレタン2回塗り	42	箇所	600	25,200
10	雨どい塩ビ管	ケレン・ウレタン2回塗り	90	m	550	49,500
						158,100
	地下室
1	変電設備室扉 1600 x 2000	ケレン・錆止め・ウレタン2回塗り	1	箇所	9,000	9,000
2	分電盤　1500ｘ1800	同上	1	箇所	7,000	7,000
3	制御盤　900ｘ1100	同上	1	箇所	5,600	5,600
4	排気ダクトボックス 600x400ほか	同上	2	箇所	2,000	4,000
5	排気ダクト　300φ	同上	22	m	800	17,600
6	電気配線保護管パイプ80φ	同上	32	m	600	19,200
7	蛍光灯枠	同上	3	箇所	2,000	6,000
						68,400
	バルコニー
1	パーティションボード	ケレン・錆止め・ウレタン2回塗り	11	箇所	3,800	41,800
2	排水ドレンフィルター	タールエポキシ	16	箇所	700	11,200
3	雨どい塩ビ管	ケレン・ウレタン2回塗り	45	m	550	24,750
						77,750
					小計	588,250

金額は参考程度に見てください。

鉄製品（鉄部）塗装は、ひとつひとつの項目の塗装面積が小さいため単価も安く全体の金額は大きくはありません。鉄製品（鉄部）塗装の見積のチェックポイントは、塗装の対象が抜けていないかをチェックすることです。塗装できそうな鉄はすべて塗装します。項目が抜けていると、塗装がされずに工事が始まってから依頼すると追加項目として別料金をとられます。

塩ビ製品については、雨どいなどがありますが、やはり紫外線で劣化しますので塗装します。

鉄部塗装は、ケレン、錆止め塗り、ウレタン塗料2回塗りで、塩ビ塗装は、ケレン、ウレタン塗料の2度塗りです。m2あたりの塗装の単価は、2,000円前後ですが、見積もりではm2あたりの単価で算出しません。ドア枠、配管、ガラリ、水道メーター蓋など、いずれも面積は小さいですが、平面ではなく凹凸がある難しい形をしており、塗り方には技術が求めれられます。通常は1箇所あたりの価格ということでの見積になります。会社によってさまざまであり変動幅が大きい工事です。個々の単価はあまりチェックしても意味はないかもしれません。複数の会社に見積もり比較の際は、鉄製品塗装（鉄部塗装）合計の価格を比較するべきでしょう。

図2. 鉄製品（鉄部）塗装（屋上、玄関、階段周り）

図3. 鉄製品（鉄部）塗装（1階外溝周り）

図4. 鉄製品（鉄部）塗装（地下、専有部バルコニー）

繰り返しになりますが、見積もりを確認するときは、マンション管理組合でマンション共用部全体を歩き回り、鉄部、塩ビで塗装するべき箇所がもれていないかを見ることが大事です。抜けている箇所がみつかったら、発注前に再見積もりを依頼して予算に入れておきましょう。管理組合総会の決議及び発注後に追加工事が発生しないように注意しましょう。

まとめ

• 国交省が2017年度に実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では大規模修繕工事に占める割合は平均で、外壁塗装17.3%の塗装工事と、鉄部塗装4.9%が塗装工事にあたります。外壁塗装は、下地補修後のコンクリート面の塗装、鉄製品（鉄部）塗装は、マンション内の鉄製品の塗装工事です。塗装工事比率の平均は両社の和は22.2%以下と言えます。
• 見積例の表１、２で壁面関係塗装（外壁塗装）950,000円、鉄製品（鉄部）塗装工事588,250円で、塗装工事合計で1,538,250円となっています。
• 外壁塗装は面積が下地補修の洗浄工程で説明したコンクリート面洗浄の面積と合っているかをチェックします。さらには、廊下、バルコニー壁面、階段側面、廊下天井、バルコニー天井、階段天井などコンクリート面の面積が確認できると良いでしょう。
• 鉄製品（鉄部）塗装・塩ビ塗装は、項目が多いため見積もり漏れがないように確認する必要があります。

以上

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