床下専有部配管の更新について標準管理規約改定

マンション標準管理規約のパブリックコメントは、2021年5月20日まで行っており、その後、6月22日、正式版として公開されました。専有部配管については、21条の2のコメントが改正されました。その内容を以下のブログで解説しています。よろしければこちらのブログもご覧ください。

オンライン総会、敷地売却決議ほかマンション標準管理規約(単棟型) (2021年6月22日)の改正

マンションの長寿命化のポイントの一つに給排水配管があげられます。築20年以上のマンションでの専有部の給水は塩ビライニング鋼管と給湯は銅管が使用されており、漏水のリスクが高いです。通常は調査費と下の階の天井の復旧費は管理組合の火災保険の特約でカバーされますが、配管の補修は、区分所有者の負担になります。できれば事故を起こしたくないですし未然に更新したいところです。

組合で実施すると、専有部フルリノベで床下配管も交換してしまった組合員に不平等という課題がありました。今回は、現状の標準管理規約とそのコメント、改定中に案について簡単に紹介します。

床下配管工事は、組合が一斉に実施しても専有部負担が原則

まず、給水管の共有部との専有部の境界は、別表2 共用部分の範囲の説明、「給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管」とあるため、水道メーター後が専有部になります。

一般的な床下配管(2000年より前の古いタイプ、2000年以降、パイプシャフトが集約されて給水・排水が1箇所にまとまったマンション多い)

専有部の修理に関しては、区分所有者の責任で工事するのが原則ですが、第21条2項によれば、「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」とされており、まさに給水管・排水管などは、専有部でも管理組合が工事できるものとしています。

しかし、第21条のコメント8にはこのように「配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。」と書かれており管理組合で一斉に工事を実施しても費用負担は専有部で実施すべきとの説明です。

古いマンションの専有部、床下配管の現状について

給湯配管の銅管の継ぎ手部分ピンホールの漏水については早いと築10年くらいから起こるそうです。継ぎ手のハンダ施工が良いと30年経過しても漏水ゼロの例もあるようです。また給水のライニング鋼管でも継ぎ手から漏水することがあるようです。漏水事故頻度として給湯>給水。給湯管がもっとも漏水リスクが高いです。

排水配管は、専有部は塩ビが使われているため施工が悪くないこと、排水管清掃を定期的に行うことなどが条件になりますが、30年以上漏水なしの例もあるようです。

2017年2月に国交省の住宅市場整備推進事業で特定非営利活動法人「全国マンション管理連合会」給水管・給湯管・雑排水管・汚水配管のいわゆる配管については、共用部・専有部で27の事例についてブログ参照ください。

マンション専用部分等の配管類更新による再生事例調査報告書」を読む

私が聞いたマンションの事例では専有部の給水管交換も総会決議して全額修繕積立金で実施している例もいくつか聞いていますが、かなり高額で驚きました。

見直し中の標準管理規約の21条

現在、国交省で行われている第5回マンション管理の新制度の施行に関する検討会では、標準管理規約が見直されています。第21条も条文は変更ないものの、コメントが変更される見通しです。

「配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係るものについては、各区分所有者が実費に応じて負担すべきものである。なお、共用部分の配管の取替えと専有部分の配管の取替えを同時に行うことにより、専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要である。」

見直し中の標準管理規約の解釈

今後の専有部の給排水配管については、先行してフルリノベなどで更新工事を行った区分所有者への補償の有無等についても考慮の上、修繕積立金をつかって実施しても良いと説明されています。

組合主導で修繕積立金によって一斉に更新工事を進めやすくなる改定が検討されているということで、望ましい標準規約の改定です。

あと今週の残り、二日間がんばりましょう。

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以上

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