床下専有部配管はだれのもの?

マンション標準管理規約のパブリックコメントは、2021年5月20日まで行っており、その後、6月22日、正式版として公開されました。専有部配管については、21条の2のコメントが改正されました。その内容を以下のブログで解説しています。よろしければこちらのブログもご覧ください。

オンライン総会、敷地売却決議ほかマンション標準管理規約(単棟型) (2021年6月22日)の改正

床下専有部配管はだれのものでしょうか?標準管理規約によれば、マンションのキッチン、お風呂、洗面台、洗濯機、トイレなどに使われている給水管、給湯管、排水管、汚水管などの横引き配管は、通常は下の階との間のコンクリートの上とフロアーの間の10~15㎝の間を通っていて専有部です。つまり専有部の所有物です。

しかし、床をはがすようなフルリノベーションをしない限りは通常は床下配管の交換は専有部ではしません。配管から漏水したらだれに迷惑がかかるかというと下の階の人に迷惑がかかります。

そして給水管・排水管の工事を実施する場合は、配管工事費だけではなくて内装工事にもお金がかかり、専有部一部屋当たり、数十万円から100万円近くと、大規模修繕工事並みの支出になる場合もあります。

国交省で行われているマンション管理の新制度の施行に関する検討会で、標準管理規約が見直し第21条のコメントの意味を深堀してみます。

ある管理組合理事会での議論

ある管理組合での議論です。

A「専有部の工事をなぜ組合の予算で工事をするのだ?」

B「老朽化して漏水した場合は下の階に被害がでる。各自、いつまでに個人で交換してくれと言われても、業者探しも依頼の仕方も費用もわからないし強要することも出来ない。長期修繕計画を見直したところ、現在の修繕積立金で工事は実施できる見込み」

A「自分は少なくても専有部の工事は自分で仕様を決めて自分のペースでやりたい。長期修繕積立金に余裕があるならば修繕積立金を下げて、各自で貯金して工事すべきである。もし組合で工事すべきなら、管理規約を変更の手続きをすべきだ。劣化診断調査も専有部で実施するなら組合の予算をつかうべきではない。もし工事に不備があり工事後に漏水したら、専有部でも組合負担で修理してもらえるのか?」

このようなやりとりが実際に行われて、専有部の配管を使っての劣化診断調査についても予算取りが出来ずに終わってしまいました。

個人の所有物を、組合の予算で手を付けることが問題

このお話を聞いて、国交省のマンション管理の新制度の施行に関する検討会では、標準管理規約で第21条のコメント変更案の意味をより深く考えてみました。

「専有部分の配管の取替えを単独で行うよりも費用が軽減される場合には、これらについて一体的に工事を行うことも考えられる。その場合には、あらかじめ長期修繕計画において専有部分の配管の取替えについて記載し、その工事費用を修繕積立金から拠出することについて規約に規定するとともに、先行して工事を行った区分所有者への補償の有無等についても十分留意することが必要である。」

先行して工事をした人に対しての補償の有無の検討は、意味がわかります。修繕積立金をつかった工事を実施するのに自分の部屋には使われないのでは不平等になるから、補償してほしいという気持ちは理解できます。

何故、規約を変える必要があるのか?専有部の工事を管理組合の修繕積立金で実施するということが管理規約の原則から外れるので、規約変更の例外として、3/4以上の議決権の賛成も得て進める必要があると国交省は考えたようです。

標準管理規約の修正案

マンション修繕コスト削減士の私案です。

【現状の標準管理規約】

「第21条2.専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」

に加えて、以下を考えました。

【追加の文言】

給水・給湯・排水・汚水配管の専有部配管の更新を管理組合が実施して、以後、管理組合の責任で修繕を行うものとする。先行して自己の負担で給水・給湯・排水・汚水配管の更新工事を実施した専有部については、管理組合にてその実施確認を行ったうえで、共用部で使用した費用分の1戸あたりの専有面積分の費用を補償する。

この規約改正で3/4の議決権数の賛成が得られても、なお個人の所有物であることを理由に管理組合での更新を嫌がる人がいる場合は、さらに例外規定を設ける必要があるかもしれませんが今日はここまでにします。

皆さんでしたら、どのように考えますか?

では、週の後半もがんばりましょう。Twitterしているから是非フォローください。

以上

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