管理会社の第三者管理方式が理事会方式に代わって、ファミリータイプのマンションにおいても採用事例が増えてきています。

国交省のマンション政策と管理会社による第三者管理方式について

前回のブログで、三井不動産レジデンシャルサービス社、長谷工コミュニティ社、合人社による第三者管理方式に現状について説明しました。
マンション管理会社による第三者管理方式の現状

管理会社の社員が、管理者（理事長）になるとは、発注者と受注者を管理会社が兼任することになりますので管理組合総会のチェックが甘いと、管理会社の第三者管理者が工事内容や金額を任意に決めて管理会社に発注できてしまうというリスクがあり、そのつけが管理組合に管理費・修繕費の高騰という形でつけが戻ってくる可能性を指摘しました。

現実には、民法の108条の自己契約による利益相反行為を禁止に抵触します。しかし民法の原則も「あらかじめ本人が承諾した場合の例外」があるため、管理組合の承諾のもと、管理会社による第三者管理方式の採用が、ファミリータイプでも始まっており、ひとつの流れになりつつあります。

マンションの役員の責任、負担の大きさ、ノウハウ不足の問題など、様々な理由で、ファミリータイプでもタワマンなど大規模マンションから、小規模築古マンションまで広がっているようです。

管理会社による第三者管理方式については、管理組合と利益相反することからするべきではないというのが私の考えです。また区分所有法で、建物と敷地権を区分所有者が買い取り所有権を持っている仕組みになっている以上は、分譲マンションの管理者は、管理組合であるべきと考えます。

しかし現実を踏まえると管理会社による第三者管理方式の流れが始まっているので、どのようなルールをもって第三者管理方式を受け入れていくべきか、管理組合に不利益がないように、管理会社もビジネスになるように、トラブル、管理不全が起こらない第三者管理方式について考えて見たいと思います。本意ではないのですが。

国交省は管理計画認定制度などより先に、第三者管理方式について実態に併せたフェアな仕組みつくりをしていただきたいところですが、嘆いても仕方ないので、以下の流れでまとめて行きます。

1 管理会社による第三者管理方式のメリット・デメリット
2 管理会社の管理委託料から得られる粗利は？
3 大規模マンション向けで第三者管理者に敷地の一部を所有してもらう案
4 大規模マンション向け第三者管理専門会社
5 小規模・築古マンションの第三者管理者方式の可能性
6 50-100程度の中小規模のマンションの第三者管理方式
7 まとめ

管理会社による第三者管理方式のメリット・デメリット

表1　管理会社による第三者管理方式のメリット・デメリット

	マンション管理組合	マンション管理会社
メリット	・役員へのなり手不足の解消・管理組合の負担の削減・管理組合員が大きなお金を扱うことによる不正の抑止	・理事会支援業務の工数削減できる。・工事部門を持っている会社は、大規模修繕工事などの議案を提案しやすくなるので、利益を確保しやすくなる。
デメリット（リスク）	・管理会社の高コストな提案を受け入れ続けて行くと、管理費・修繕費の高騰リスクがある・管理組合にノウハウや意識が身につかない。理事、理事長が育たない。・理事会方式に戻すことが出来なくなるリスクがある	・利益相反取引（自己契約）で組合員から訴訟を起こされる可能性

管理会社による第三者管理方式は、管理組合にもメリットはあります。理事会方式につきまとう役員のなり手不足の問題が解消されることは確かにメリットです。

大規模マンションだと、とくに重責を担いきれない問題、業務の負担の軽減、扱う金額が大きいため管理組合員の理事長による不正が抑制されるなどメリットもあります。

デメリットは、管理会社が発注者であり受注者であるため、マンション管理会社に管理を委ねてしまうことにより発生する様々なリスクです。

数年は問題がないかもしれません。管理組合側の視点で、言いやすい管理会社に言いたいことだけ言って、総会議決では否決が続いてやるべき工事が遅れてしまう無責任化や、そのつけが管理費・修繕積立金の値上げとして跳ね返ってくるリスク、最終的には管理会社の引き受け手がなくなるというリスクもありえるでしょう。管理組合側も一定の防御策についても併せて考えて見たいと思います。

管理会社のメリットは、管理委託契約書にある理事会総会支援業務という名のあらゆる検討業務の負担が削減できること、工事部門を持っている管理会社の場合は、自社提案を総会議案に上げやすくなるため、大規模修繕工事など大きな工事で利益を確保しやすくなることが大きいです。

管理会社のデメリットはないように思えますが、仮に総会議決で管理会社による管理者方式による管理規約や第三者管理者契約が3/4以上で可決されたとしても、第三者管理者方式に反対する組合員からの民法108条の自己契約は無効で第三者管理方式で不利益を受けたことで訴訟を起こされるリスクはあります。

札幌市の電力一括受電の導入について544戸の5棟団地マンションで反対した2戸が最高裁で勝訴した電力一括受電の最高裁の判例のようなこともあります。全戸合意を取らずに、3/4以上の総会決議で導入する場合は、訴訟リスクはゼロではありません。電力自由化とこの訴訟の判決で、電力一括受電は既存マンションでは無理だという流れが出来てしましました。

しかし管理組合の事情は、大規模、中規模、中小規模、小規模とだいぶ事情が異なるように思えます。それぞれの事情を踏まえて管理会社による考えてみたいと思います。

管理会社の管理委託料から得られる粗利は？

マンションの規模によって事情は異なりますので、規模別にマンション管理会社の利益を計算してみました。

表2　マンション規模別、管理会社粗利（雑な仮定ですが）

マンション規模	管理費	世帯数	月額管理費収入	月額管理委託料 (管理委託料の70%想定)	月額管理会社粗利 (管理委託料の30%想定)
大規模300世帯以上（管理費2万円想定）	20,000	300	6,000,000	4,200,000	1,260,000
中規模100~300世帯以上（管理費1万5千円想定）	15,000	100	1,500,000	1,050,000	315,000
中小規模100-50世帯（管理費1万2千円想定）	12,000	50	600,000	420,000	126,000
小規模20-50世帯（管理費1万2千円想定）	12,000	20	240,000	168,000	50,400

大規模マンションは、300世帯以上、中規模100-300世帯、中小規模100-50世帯、小規模30-50世帯と分類して、月額の管理費は大20,000円、中15,000円、中小、小12,000円と設定しました。シンプルにするため駐車場会計は別として収入には考慮していません。

管理費のうち、管理会社に支払う管理委託料は70%、そのうち管理会社の粗利は30%とかなり乱暴な仮定ですが、目安にはなります。

300世帯以上あれば、1マンションから得られる粗利は月額100万円以上になる計算です。

20世帯であれば、月額5万円です。管理会社には、20世帯では年間60万円程度の粗利となる計算になりますが、実際にはもっと厳しい条件で受けているところもあります。フロントが15件担当して、やっと粗利900万円ですから管理会社は大変です。

独立系管理会社がリプレースした小規模築古マンションを中心に、管理委託料値上げに踏み切っているのはこうして計算してみるとわかります。

大規模マンションと小規模では、管理費会計の余裕度がぜんぜん違うことがわかります。

大規模マンション向けで第三者管理者に敷地の一部を所有してもらう案

三井不動産グループのように、新築分譲時から第三者管理者方式の管理規約で第三者管理者方式を承認してもらって売却している大規模マンションがあります。詳しくはこのブログで説明しています。民法の自己契約の問題は、分譲時に全戸の承認を得ているので法的な問題や訴訟のリスクはありません。

この方式は、既に市場で受け入れられているようで、逆にタワマンのような大規模のマンションで区分所有法・管理規約による理事会方式で分譲されると心配だと考える人もいるようです。

三井不動産の第三者管理方式は、マンション管理を三井不動産レジデンシャルサービス社に管理者を委ねているという意味で、分譲マンションのオーナーでありながら、家賃を払って住む賃貸マンションに近いです。そうであれば敷地権を所有権ではなく借地権にする100年定期借地権マンションのような形式にして、三井不動産が土地の所有者になってもらうのが妥当ではないでしょうか。

三井不動産も100年先に土地が戻ってくるので儲からなくなったら管理を投げ出すことが出来なくなり、資産価値を維持したい区分所有者と同じ目線になるわけです。売却がある場合も、空き部屋にならないように客付けもしっかり対応するということになります。100年後の建替・除却も三井不動産がすることになっていれば、ある意味安心です。都心のタワマンであれば価値が下がることはなく心配はないかもしれませんが、ここまでやってくれれば管理組合のリスクは減ります。

ところが日本には所有権の文化が強くあり、定期借地権マンションは人気がありませんので売れないという問題があるでしょう。築古になったら、ますます売れなくなります。定期借地権ではなくても、一部、敷地をもってもらうような仕組みはどうでしょうか。分譲会社に管理組合に近い立場になってもらうような仕組みがあることにより、分譲会社への信頼がたかまるのではないでしょうか。

とはいえ、なかなか実現が難しい案なので、もう一つの案を考えました。

大規模マンション向け第三者管理専門会社

三井不動産の場合は、マンションに送り込まれる第三者管理者に仕事を、第三者管理者専門会社として、別会社とした方がすっきりするんではないでしょうか？

マンション管理士のような個人事務所のレベルではなく、法務、建築、設備、修繕のスペシャリストがいて、しっかり管理組合の立場で第三者管理者を引き受けて、管理会社をコントロールする役割を果たすのです。ルールとしては、建物・設備管理部分はこれまでの管理会社に発注することで、第三者管理者専門会社は建物・設備管理管理業務から切り離すということなります。

大規模修繕工事は、第三者管理者専門会社が元締めとなり、管理会社からの提案も、それ以外の工事専門会社からの提案も受け入れてもっとも良い提案の会社を工事会社として総会に上程する役割を果たします。

監事やマンション管理士のようなアドバイザーが、建物・設備管理部分の管理会社への発注金額の妥当性をチェックするとさらに良いでしょう。

管理組合からは、総会で第三者管理者専門会社との契約、担当の管理者の選任の要望、外部監事やマンション管理士のようなアドバイザーも推薦して、総会で決議されるような仕組みにすれば、管理組合は負担が少なくて済みます。

第三者管理者専門会社には、ノウハウが蓄積されているはずで、他の大規模タワマンの理事会方式の管理組合にも、第三者管理者方式でリプレース提案することで第三者管理者専門会社の市場競争が起こり健全なビジネスとして育って行くでしょう。

小規模・築古マンションの第三者管理者方式の可能性

20世帯のような築古小規模マンションで、第三者管理者を雇い、管理会社に管理委託するのは予算的に難しいです。

小規模であれば、輪番制の理事会方式で対応できると言いたいですが、実際には管理不全になっているのは、小規模・築古マンションの方が多いでしょう。新築分譲時から住んでいる人がマンションと一緒に高齢化して賃貸化もすすみ、キーマンとなる組合員が病気になったとか、売却して施設に入ってしまったなどの理由で理事のなり手がないという話をよく聞きます。

管理会社からは値上げ要求されて管理費を値上げを受け入れるかか、管理会社による第三者管理者の提案を採用するか、自主管理にするか、そんな事態に直面している小規模管理組合があるようです。

第三者管理者方式を提案する管理会社は、管理業務以外に火災保険代理店や修繕工事も根こそぎ受注して売り上げを増やしたいところでしょう。

先のブログで長谷工コミュニティや合人社の取り組みも説明していますが、長谷工コミュニティの説明によれば、管理組合と利害が衝突するところの利益相反行為への対応については試行錯誤中のようです。

長谷工コミュニティ方式は、第三者管理者は、管理会社のフロントマンと別の担当にするとのことでした。理事会廃止、smooth-eという管理組合コミュニケーションアプリに導入などで工数削減できている部分もあるかもしれませんが管理者とフロントマンの工数を得るだけの利益がないと成り立ちません。合人社の説明は、第三者管理者方式は、管理会社のフロントマンと第三者管理者が同一人物か、分かれているのかはわかりませんでした。合理化を追求しているならば同一人物になっていると思われます。

修繕積立金を使う計画修繕工事については、管理会社の第三者管理者が管理組合の立場で、独立系の大規模修繕工事専門会社から見積もりをとって、管理組合のためにコストダウンのために働くのでしょうか。そんなはずはありません。

しっかり大規模修繕工事から売り上げを得ないと合わないはずです。長谷工コミュニティ社や合人社の狙いは、大規模修繕工事も元請けとしてスムーズに受注することでしょう。そして、この大規模修繕工事など計画修繕工事で、まさに管理組合と管理会社の利益相反行為が起こるのです。

築古小規模マンションへ利益相反行為を解消しつつ、管理会社による第三者管理方式を導入するにはどうすれば良いでしょうか？

管理者の立場で利益相反行為となる高い計画修繕工事を管理会社から押し付けられることこそ、管理組合が一番避けたい事です。受け入れ続けていたら修繕積立金の高騰を招きます。

第三者管理者方式の管理会社が工事の提案することは問題ないとして、管理組合が修繕委員会を組織して、あるいは外部コンサルタントに検討を依頼して、大きな工事の時だけ別途、仕様書をつくって専門工事会からの見積もりをとり総会に上程することは可能とするような管理規約にすることは必須です。

小規模マンションは、修繕積立金予算は少ないですが、賃貸マンションのオーナー物件の大規模修繕工事の話を聞くと、凄く低い予算で外壁と屋上防水など最低限対応していす。工事会社選定をきちんと行って、やるべきことをしぼって工事をすれば、きっと出来るはずです。

1/5以上の組合員招集権で臨時総会を要求できるのが区分所有法・標準管理規約ですが敷居を下げることは認められており1/10に規約を改変する、管理組合員が理由をもって管理会社に要求したら非在住組合員への名簿を開示するアクセス権を規約に明記することも必要でしょう。第三者管理者方式で契約する前にしっかり確認しましょう。

管理組合の計画修繕工事が、管理会社の提案よりリーズナブル、品質も問題ないと総会で判断されるのであれば、管理組合の案で工事を進めます。こうなった場合は、管理会社は余計な工数はかけずに、ドライに関与しないということにすれば良いです。総会は、ＹＥＳ、ＮＯを判断する場で、通常は1社に絞って決議になりますが、管理会社の案と、管理組合の案のどちらを採用するかという判断をする議案を管理者につくってもらうことになるのが良いでしょう。

小規模マンション向けの管理会社による第三者管理方式は、手がかかる割には利益が少ないことから生まれた禁じ手です。最低限の権利は管理組合に残しておきましょう。しかし修繕委員会を組織して自ら計画修繕工事会社選定が出来る管理組合なら、従来通りの理事会方式で回せるはずですので本質的な解になっていないかもしれません。

今回のブログはここまでとして、今後さらに事例を研究して良い方法を考えていきたいと思います。

50-100程度の中小規模のマンションの第三者管理方式

大規模と小規模の間の50-100程度の中小規模のマンションも、理事や理事長の責任は重いですが輪番制理事会方式で回せるなら理事会方式継続が良いです。

50世帯規模ですと、現在委託している管理会社が値上げ要請しても慌てる必要はありません。恐らく、理事会方式で値上げ前の価格で引き受けてくれる管理会社は見つかります。

理事のなり手不足の問題があるなら、理事会を残したまま、マンション管理士のような第三者管理者を雇うことが考えられます。実務を第三者がやってくれるなら理事の負担はかなり削減できます。

理事会と管理規約があれば、第三者管理者の提案が悪ければ理事会で否決できます。費用が問題なら、手がかかる計画修繕工事の準備期間と工事期間の2年だけ、第三者管理者を雇うなど、スポット採用することなども考えられます。

ところでマンション管理適正化法によるマンション管理士の定義は、「マンション管理士　第三十条第一項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする者」だそうです。

「助言・指導ではなく理事長に変わって実務をやって理事会に提案する管理者になっていただけますか？」と募集をかけないと行けないかもしれません。

なお、私は実務をすることを前提に引き受けますのでお探しの方はお声がけください。

50-100程度の中小規模では、管理会社による第三者管理者方式のようなドラスティックなやり方を採用するのはリスクが大きすぎるので、理事会方式を残して第三者管理者として雇うのが良いでしょう。

まとめ

管理会社による第三者管理方式は、管理組合と管理会社の利益相反の関係にあるため、また区分所有者が建物も敷地権も買い取る区分所有法に基づいている以上、管理組合が理事会方式で運営するべきですが、なり手不足の問題を解決する上で、マンションの規模別に３つのパターンを考えて見ました。

表3　マンション規模別、第三者管理者を採用する案とルール

マンション規模	想定する第三者管理者	ルール
大規模300世帯以上（管理費2万円想定）	管理会社と別会社の第三者管理会社	・理事会は廃止・管理会社とは別会社で建物管理業務や工事を請けない。
中小規模100-50世帯（管理費1万2千円想定）	マンション管理士などで実務を引き受けてくれる個人	・理事会は存続、提案された内容の総会上程の判断のみを行うことで大幅に負担軽減。・管理会社はこれまで通り管理業務を行う。
小規模20-50世帯（管理費1万2千円想定）	管理会社による第三者管理方式	・理事会は廃止・計画修繕工事のみは、管理組合が提案できる仕組みを確保できるような管理会社と契約する。