マンションの固定資産税と都市計画税

区分所有マンションオーナーさんで、固定資産税・都市計画税(以下、固・都税)の金額の計算根拠をご存じですか?

購入したばかりの人は、いくら払うかもよくわからないという人も多いと思います。

今回は、都市計画税納税通知書(以下通知書)の読み方を説明します。

固定資産税・都市計画税とは

固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日)現在の土地、家屋及び償却資産(これらを固定資産と言う)の所有者に対し、その固定資産の価格をもとに算定される税額をその固定資産の所在する市町村が課税する税金です。

都市計画税は、都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用に充てるために、目的税として課税されるものです。原則として市街化区域に所在する土地及び家屋に課せられます。 東京都は多摩地区の山間部など一部を除いて、ほとんどが市街化区域で、固・都税が課せられます。

土地に課せられる固・都税

通知書の今年度課税評価額という欄の「土地」の部分が、マンション全体の土地の固定資産税上の評価額になります。この金額に、専有部の持ち分割合をかけたものが、所有しているマンションの自分の持ち分の土地ということになります。

分割割合というのが、マンション全部屋の専有部の和に対する所有している部屋の面積の比率になります。

固定資産税は土地価格の1/6に対して、都市計画税は土地の価格の1/3に対して税率をかけた金額の固都税を払います。東京23区は、固定資産税が税率1.4%、都市計画税は税率0.3%、私の住んでいる小平市では1.4%、0.24%となっています。市によって割合が違います。

私の自宅のマンションの税の計算例です。

土地分

課税評価額 マンション全体 112,657,860円(708.54m2、159,000円/m2)

分割割合 4.83%

持ち分の課税評価額 5,441,374円 <=私の持っている固定資産税土地評価額

固定資産税 5,441,374 x 1/6 x 0.014 = 12,696円(ア)

都市計画税 5,441,374 x 1/3 x 0.0024 = 4,353円(イ)

家屋分

課税評価額(家屋、専有部) 3,411,015円 <=私の持っているマンションの部屋の評価額

固定資産税 3,411,015円 x 0.014 = 47,754円(ウ)

都市計画税 3,411,015円 x 0.0024 = 8,136円(エ)

合計 

合計 ア+イ+ウ+エ 72,939円 => 実際の納税額 72,900円/年。年4回に分けて支払い期日が来ます。

この金額は、一般財団法人 資産評価システム研究センター作成平成30基準年度固定資産税評価のあらましによれば、以下の計算で計算されます。

再建築費評点数x経年減点補正率(10年後59%、20年後0.43、30年後28%、35年以上で20%)x物価水準による補正率(東京は1)x設計管理費等による補正率(マンションは1.1)で計算されるそうです。35年で建物の価値は20%になると言うのちょっとピンときません。そんなに価値は低いのかと思いますが。

再建築費評点数は同じものを作った時の価格ですが、デベロッパーの利益は入っていない価格になります。私のマンションの場合は、1550万円と計算されます。この価格の固定資産税評価額の土地代を0.7で割った金額を加えて、デベロッパーの利益が乗ると新築のマンションの価格になるということですが、私の場合は少し安いように思えます。

固定資産税・都市計画税を計算して気づくこと

国交省は、マンションの建替え等の円滑化に関する法律などを整備して建て替えを促していますが、実際には建ぺい率・容積率の制限いっぱいで設計されたマンションが多く、緩和される予定もなく建替えの際に部屋数を増やして原資を確保できないため、区分所有者の持ち出しが必要となるため、建て替えは現実的ではありません。都心部・駅近などニーズが強い立地のマンションは建替えは出来ると思います。しかし郊外のマンションは難しいです。そもそも今後人口が減るので、一部、都心部を除いてマンション長寿命化の流れがきたあと、おそらく築80年以上あるいは100年以上を超えるようなマンションは、建替えるのではなくて取り壊して別の用途で使われると予想します。

固定資産税・都市計画額は、土地が広いと高くはなりますが、固都税は先の計算の通り1/6、1/3がかかるので、固都税額全体の土地分の割合が小さいです。ところが、売却するとき土地は広い方が使いやすい土地になるので有効活用出来ますし、売却益も高くなります。

中古不動産売買サイトを見ても、マンション敷地面積の情報は記載がなく、現在は評価の対象になっていないように思われますが、今後、敷地が広いマンションは価値が見直される時代が来ると予想します。

具体的には、建ぺい率・容積率が低い用途地域にあるマンションは、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域にあるマンションになります。土地が広く、マンションを処分する時には、価値が高く評価されるため、区分所有者に戻ってくる価値が高くなると予想します。

さらに低層・小型マンションは、エレベータ・消防設備がなく、直結直圧給水に切り替えると設備も少なく管理費を安く設定することも出来ます。

今後、マンション資産価値の見直しの基準に敷地面積の広さも加わっていくと予想します。

以上、小規模マンション修繕コスト削減士の妄想でした。

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