ビジョン

マンションの修繕を通じて、使い捨て社会から、モノを大事にして次世代に引き継いでいける社会を目指します。

ミッション

2040年には、日本の人口は1億1千万人台まで約1,400万人減少することが予想されています(※)。1400万人はおおよその日本の分譲マンション居住者人口に相当します。築50年超えマンションは、2020年の11.5万戸から2040年には213万戸まで増加します。

今後、築古マンションは、管理・修繕状態で、選ばれるマンションと選ばれないマンションに分かれていきます。

マンション寿命100年をコンセプトに、私がお手伝いさせていただくマンションは築50年でも中古販売できる、賃貸にも選んでもらえる「顧客マンション資産価値向上、資産を引き継いで行ける社会」を実現します。

※)国立社会保障・人口問題研究所の2021年の総人口,人口増加,性比および人口密度の将来推計:2015~65年より

築50年でも選ばれるマンションをどう実現する?

マンション寿命は60年と言われています。60年代、70年代の旧耐震のマンションについては、もっと短いライフサイクルで建替えられている例もありますが、そもそもこの時代のマンションは、耐震性能に問題があったり、5階建てでエレベータがないなど機能的な問題もありました。

しかし、1981年6月1日以降に建築確認申請された現在の耐震基準の建物は、鉄筋コンクリート造(RC造)や、鉄筋鉄骨コンクリート造(SRC造)の建物は、建物については100年持ちます。



図1.マンション寿命と主な修繕項目

では、どんなポイントで差が出てくるのでしょうか?

長期修繕計画を超簡単に絵にした図1を見ながら考えていきましょう。

新築から築20年くらいまで

12年に一度の大規模修繕工事以外はないため、戸当たり1万円以下の修繕積立金でも回すことが出来ます。この時代から、築30年後以降に必要となる修繕積立金を貯めていく意識が必要です。

築20年目から30年目まで

建物の修繕である大規模修繕工事と併せて意識をしないといけないのが設備です。とくにもっとも大事な設備は、給水・給湯・排水などの配管設備です。人間で言うと血管にあたる部分です。2000年代前半くらいまでの新築マンションは、給水管は、給水用塩ビライニング鋼管、給湯管は銅管、排水管は、炭素鋼管(白ガス管)が最も多く使われていました。これらの配管は、錆による腐食が配管の接続部である継ぎ手からの劣化がさけられません。

配管劣化診断を行って、配管更生、または更新工事を実施する時期を検討する必要があります。早いマンションだと専有部の排水配管または、給湯配管からの漏水が始まり、下の階へ漏水する事故があります。

貯水槽給水方式のマンションは、貯水槽の劣化状況を見て直結給水に切り替えても、電気代・貯水槽清掃費を削減して管理固定支出を削減して修繕積立金に回していくことを検討する時期です。

築30年から50年目

大規模修繕工事に加えて、排水管及び、給水管の更新(交換)を具体的に実施する時期になります。共用部竪管は樹脂系(エスロンハイパーまたはHIVP)やステンレスに更新して、専有部は樹脂系に切り替えていくことが長寿化の鍵になります。

この時期には、専有部の配管からの排水管や給湯管からの漏水が始まります。マンション火災保険の個人賠償オプションをつかって原因調査をして、漏水個所を修理する事例が発生するといろいろマンション全体で配管更新を行わないと安心して済ませないという機運が高まっていきます。

専有部配管は区分所有者の資産であり、区分所有者負担で更新(交換)する必要がありますが、専有部の更新状況次第では、修繕積立金を使って実施することも考えられます。この時、既に工事実施済の区分所有者への補償を考慮して規約改正が必要になります。

配管を樹脂系に変えてしまうと、錆による腐食防水は発生しなくなるため、50年程度漏水なしで使用できる見通しがつきますので長寿命化の見通しがつきます。

合意形成に向けて、自分のマンションを築何年まで存続させるかを議論すると、どこまでお金をかけて修繕していくかが見えてきます。このとき、年齢層が違うメンバーが集まって話し合いが出来ることが大切です。

区分所有者向けにアンケートをしたり、話し合いの場を持つと良いです。ゴールから逆算すると、やるべきことが見えてきます。

100年マンションに向けて

2040年、築50年を超えるマンションが213万世帯になっています。

適正な建物の修繕を行い、建物そのもの、給水・給湯・排水配管が適切に更新されているマンションは、選ばれるマンションになっています。専有部の内装を変えれば、古臭さは解消できるため、まだまだ使用できるのです。

自分が生きている間も使えれば十分と考える人もいるかと思いますが、次世代に引き継いでいきたいと考えてくれる人が増えていく日本にしたいと思っています。

以上

マンション修繕積立金の値上げが必要か検証するセミナー「申込」

◆日時 :2021年10月30日(土)16:00-18:00 @Zoomオンラインセミナー
◆価格 :個人情報を特定しないアンケートに回答で無料、または、2,000円(税込)
◆対象 :修繕積立金が妥当な金額かどうか気になっている分譲マンション管理組合理事、管理組合員
◆対象分譲マンション :100世帯程度以下の中小規模マンション
◆対象エリア     :日本国内のマンション
◆セミナーのゴール  :自身のマンションの長期修繕計画から、修繕積立金の金額の妥当性を検証が出来るようになる。

【不明点、電話確認はこちら】
080-5071-0255 マンション管理組合目線 神尾直志