修繕工事の見積が高い
ふところ事情に併せて見積もりしてませんか？
理事会で依頼事項の提案が遅い
検討早くしてほしい、理事の仕事が減らない
突然の管理委託料の値上げ要求
管理会社交替して3年しか経過していないのに、、、
規約違反・有害行為のをしてくれない
チラシ全戸配布しただけではダメだろう～！
日常清掃が悪い
時給に見合う清掃業務をしてもらいたい
滞納者への対応が遅い、不十分
気付くと6か月が経過してしまった
管理会社との関係を改善するには
管理委託契約書に準拠
改善要求、履歴残す
それでもダメなら変更
管理会社も管理組合を選別する時代です。管理会社は、築古、小規模マンションを収益率が低い顧客と見ています。まずは、管理会社との関係改善をしましょう。
管理会社に依頼できる業務範囲は、契約書に定められています。管理会社が仕事を拒む場合は、管理委託契約書には含まれている内容なのか契約書を見るか、管理会社に聞いてみましょう。含まれていないことゴリ押しせずに、「では有料で提案してもらえませんか？」とお願いしてみましょう。
例えば、有害行為の中止要求について
有害行為の中止要求は、管理委託契約書に含まれていますが、住民間のトラブル処理は管理会社の仕事ではありません。
管理費の見直し実績、自助努力で
表 20世帯、4階建て、エレベータ・駐車場・屋内消火栓設備なし
| 単位：千円 | 2018年決算（消費税10%換算） | 2020年決算 |
| 収入 | 2,800 | 2,800 |
| 固定支出 | 2,549 | 1,979 |
| 固定支出比 | 91% | 71% |
| 管理委託料 | 1,686（A社） | 1,438（B社） |
| 消防設備点検費 | 19 | 44 |
| 植栽剪定費 | 220 | 220 |
| 専有部サービス | 41 | 0 |
| 電気料 | 235 | 71(直結給水工事に伴い、200V動力解約） |
| 水道料 | 16 | 17 |
| 損害保険料（火災保険） | 190 | 100（マンションドクター保険） |
| 固定電話料 | 41 | 0 |
| 振込手数料 | 31 | 43 |
| その他 | 70 | 46 |
- 2018年、消費増税のタイミングで管理会社A社から、年間12万円の管理委託料の値上げを要求されました。既に、固定支出の割合が9割を超えており、小修繕費が取れない状況で固定費削減が急務の状況でした。直結給水への切替ほか、どの費用を削れるのかを検討して、値上げを受け入れるか、管理会社を変更するかを検討
- 貯水槽方式から直結給水工事で、貯水槽清掃（管理委託料内）、電気代の21万円削減、さらに、遠隔監視システム、固定電話を契約解除して12万円削減
- さらに管理会社をA社からB社へ変更して13万円削減
- マンション総合火災保険を、あいおいニッセイから、日新火災のマンションドクター火災保険に変更することで9万円削減
- 合計57万円/年の固定支出の削減。
管理会社を変更することで削減できる管理委託料は限界があります。自助努力で削減を検討しましょう。
「管理会社をどうしても変更」ならば、1年後後悔しない管理会社選びを
管理会社の変更を考えているのですが、ご提案して頂くことは可能でしょうか?
はい、所在地はどちらで、何世帯ですか？築年数も教えてください
八王子市です。33世帯です。築30年目です。
今、そちら方面ですと、担当が割り当てられない状況でして
また断られた。。。。
断られない管理会社の見つけ方があります。
管理組合当たりの売上という見方で現管理会社と同じレベルかそれ以下の会社に声をかけてみて下さい。詳しくはセミナーでお話します。
| No | 管理会社 | 管理組合数 | 管理戸数 | マンション管理部門売上 （千円/年） | マンション管理部門売上 /管理組合 （千円/年） |
| 1 | 野村不動産パートナーズ株式会社 | 2,239 | 166,076 | 38,356,397 | 17,131 |
| 2 | 住友不動産建物サービス株式会社 | 1,852 | 173,031 | 30,833,775 | 16,648 |
| 3 | 大和ライフネクスト株式会社 | 3,916 | 273,011 | 58,658,970 | 14,979 |
| 4 | 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 | 2,428 | 202,606 | 35,498,301 | 14,620 |
| 5 | 株式会社日鉄コミュニティ | 589 | 52,709 | 7,263,029 | 12,331 |
| 6 | 株式会社穴吹コミュニティ | 2,041 | 110,491 | 21,733,912 | 10,648 |
| 7 | 三菱地所コミュニティ株式会社 | 4,330 | 334,074 | 45,572,004 | 10,524 |
| 8 | 株式会社東京建物アメニティサポート | 1,174 | 76,226 | 11,439,524 | 9,744 |
| 9 | 近鉄住宅管理株式会社 | 750 | 68,477 | 7,291,979 | 9,722 |
| 10 | 大成有楽不動産株式会社 | 752 | 57,061 | 7,245,781 | 9,635 |
このセミナーでわかること
- 2040年までに人口は約1,400万人減少（人口問題研究所調べ）します。築50年を迎える分譲マンションは、約213世帯になります。築年数、立地条件が近いマンションでも「選ばれるマンション」と、「選ばれないマンション」に大きく格差が発生します。
- 管理会社に依頼して良いことは何か、管理委託契約書を見直そう。依頼して良いことなのか？を確認しましょう。
- 管理会社との関係を見直すためには、課題を整理して改善申入れを行って、その結果どうなったか、履歴も管理しよう。
- 理事がどんなにがんばっていても、組合員には伝わらないもの。管理費・修繕積立金払って義務を果たしていると考えている組合員にも管理組合の活動を周知しよう。
- 「お客様は神様」ではありません。むしろ管理組合が選ばれる側です。あれもこれも求めるのではなく、何を管理会社に期待するかを考えてみましょう。
- 管理委託料の削減と同時に、支出を削減する方法も併せて検討して、削減して修繕積立金に回しましょう。
- 断られない管理会社の探し方にはこつがあります。管理組合当たりの売上に着目します。
- 管理委託料を毎月１０％削減しても、大規模修繕工事が２０％高いとコスト削減にはつながらない。大規模修繕工事の元請けをするのか、元請けをしないか、必ず確認しましょう。
- 管理会社変更の議案は、通常総会で実施するのが最も効率が良いです。
- 現管理会社が、管理会社変更議案の総会を開催してもらうことになります。どのタイミングで現管理会社に話すのが良いでしょうか？
- 管理組合員に賛成してもらうためには、候補2社によるプレゼンテーションとヒアリング会を開催します。多くの組合員に参加してもらうように働きかけましょう。