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今回はこんにちはメルマガ購読者 subscriberさん
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2025年も11月が終わり残すところ師走のみ。みなさんは今年やるべきことwやれましたか？私は、１／３はできたけど、２／３は未達という感じです。
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達成できなかったこと、今後どうするか悩みつつ今月の最後の仕事のメルマガ作成を行っています。
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今年独立して５期目も、売上・営業利益ともに目標達成で、増収増益ですが、３年後、５年後、１０年後の願望どうありたいか、あるべきか、から逆算して来年１年でやることを１２月に決めたいと思います。
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来年から旧耐震自主管理マンション100世体超のマンションのアドバイザー案件が始まります。ご訪問してびっくり、ホテルのようなエントランス、防災井戸があり、さらに停電時はホンダのエネポ（ガスボンベ発電機）と充電器が各フロアに装備と素晴らしいマンションでした。ただし、リーダーがご高齢で後継者にどう引き渡していくか、空室問題（滞納があるわけではない）をどうするか、でお声がけをいただきました。私が学ぶことも多々あり、やりがいのある案件です。
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世田谷区の築64年目の旧耐震マンション行ってきました。除却計画も視野に入れたいとおっしゃっていました。居住区分所有者はわずかで賃借人が多いということもあり、駅近、土地の形も良いので、10年後の除却＆売却プランなどの提案も出来るかと思い、楽しみな案件です。
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既存築52年目の案件では、エレベータ保守の入替と同時に独立系保守会社のリニューアル工事を実施しました。全部で8日間エレベータをとめました。7階建てですが、住民にはご理解をいただき無事に終わりました。お金のないマンションが、メーカー保守を続けることは推奨しません。屋上に塔屋のエレベータ室があり巻き上げ機、制御盤があるマンションは、スムースに独立系に更新できますのでおすすめします。保守費は同じフルメンテで5万円から3万円弱へ、工事費はメーカーなら1300万円～1500万円のところ（外部管理者であるわたしのフィーもふくめて）700万円弱と収まりました。
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既存案件、築55年目の案件では排水桝と桝の間のヒューム管から汚水の漏水を起こして地球を汚してきましたが、ようやく臨時総会で予算とり、VP管に部分更新しました。3日間かけて8mほど、掘り返して工事しましたが、勾配がとれていない問題は解消できませんでしたが、少なくても地球を汚すことはなくなりました。コンクリートが乾く時間がかかり駐車場利用でご迷惑をおかけしました。コンクリートが乾く時間は冬は、丸二日は見ておきたいですね。
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自分の住む理事長をつめている築43年目のマンションでは、汚水管の鋳鉄管の部分更新をしました。立管との合流点でさびこぶが大きくなってしまい、トイレが流れにくくなるという問題が起こったため、組合施工で部分的に耐火VP管に更新しました。雑排水と合流しない汚水専用鋳鉄管は私は、長期修繕計画でも50年以後に設定するように提案しています。今回、鋳鉄管実物を見て、肉厚であることから、私のマンションではあと20年は鋳鉄管から漏水はおこらないだろうと確信しました。ただし、思ったより汚物と錆がついており、汚水管洗浄の必要性は感じました。通常排水管清掃は、汚水単独管では実施しないからです。
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配管保全センターの藤田さんとお話しましたが、1995年～2005年くらいの間に、肉薄の鋳鉄管が出回った時期があるようで、そのころのマンションでは、鋳鉄管、ぼろぼろになって全面更新している例や、横管の上側にメタンガスで穴があく例などもあるようです。時期によって鋳鉄管も異なるようですが、心配な方は、共用部汚水管立管の一番下の階で抜管して配管の状態を確かめるのが良いでしょう。
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そんな中、秋のフルマラソン11/16のひたちシーサイドマラソンは、3時間41分。直前には35㎞ペース走も成功して手ごたえがあったのに、本番では、17℃まで気温上昇、暑さとアップダウンで20㎞からやばかったため意図的に調整失速、なんとも情けない。昨年より悪いタイムとは。6年前までサブスリーランナー、練習たりませんね。もう一度、しっかり立て直しがんばります！
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今月のYoutubeは、管理会社撤退のサバイバル対応についてです。
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ある管理会社のリプレイス担当部署の責任者から、もっとも重視していることは、社員を守ることだそうです。クレーマ組合員がいてカスハラを受けたら即撤退との方針があるという内容を先月、このメルマガに書きましたが、非常に多くの小規模マンションで撤退通告や大幅値上げの連絡があるようです。
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今月も3件、リプレイス新規案件が来ており、1件は地元小平市ということもあり受注させていただき対応しています。管理委託契約書をみてびっくり、2026年5月末までの管理委託契約書にもかかわらずに、決算時期が11月末、定時総会が2月末で管理委託契約期間より前倒しての2026年3月末で契約解除通告でかつ文書による正式通達もない状況。あまりにも会社都合すぎませんか！？
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もう1件の練馬区の案件、修繕積立金を150万円ほど管理費会計に繰り入れて運営していました。定期総会を2年実施していないとのこと、理事長にも責任があります。こちらはシニアライフ相談サロンめーぷるの仲間が理事長なので怖いですがひきうけざるを得ません。合理化と値上げ、本当にうまくいくのか、私のフィーは払える余地があるのか、不安がありますがなんとか解決したいですね。
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ということで今月のYoutube動画は「30世帯以下マンション管理会社撤退からのサバイバル術」を公開しました。
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30世帯以下の小規模マンションにおける管理会社の撤退のリアルから、撤退通告または管理委託料の大幅値上げが来そうな管理会社の財務状況を見る方法や、さらには現実的な出口戦略について、お話しています。
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メルマガ読んでの感想、Youtube動画を見ての感想、是非、お気軽に送ってください。
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■オレンジカフェ、シニアライフ相談サロンめーぷるの活動
11/29のは「オレンジカフェ」を開催しました（上の写真）
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オレンジカフェとは、認知症の人も含めて老若男女どなたでも参加できる集まりの場です。自治体が推進しています。
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小平市高齢者福祉課のつながりは力をいれており、今年は、「小平つながりフェス」のイベントして実施しました。
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シニアライフ相談サロンは、ビジネスと社会貢献の両立をモット―にしていますが、オレンジカフェ開催は社会貢献から長い目で見るとビジネスにつながるというところもあります。今回は、民生委員12年・保護司10年務めたオレンジカフェのスタッフの森田健次さんに講演してもらいました。
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■2025年の残り師走のみ、楽しくいきましょう！
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12月ですね。仕事、運動、趣味、家庭、すべて楽しく、がんばりましょう！
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まずは、2日～4日までアチーブメントの3日間のセミナーからスタート、時間を割いて来季の目標設定などするべく受講してきます。
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■ご相談はこちら
マンションZoomセミナー活動は多忙につき休止中です。無料のZoomお悩み相談会は、12/12（土）10－11時と12/13（日）10－11時と二日間枠を取りました。お気軽に申し込みください。
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シニアライフ相談サロンめーぷるの活動のために主に使っていますが、マンション管理組合の相談も受け付けています。事前予約制ですが、1回目は相談無料で1時間予約制で受け付けています。
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場所はこちら、小平市の西武国分寺線、鷹の台駅徒歩10分 小平市津田町１－１８－２７です。
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Youtube開始から4年、チャンネル登録数は2950 名に、こつこつ購読者を増やしています。皆様に感謝です。
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ご欄になっていただき、是非感想をおくってください。
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■動画更新「30世帯以下マンション管理会社撤退からのサバイバル術」
2025年管理会社から管理委託契約を断るまたは、大幅値上げの事例が増えており、私のところにも多数の引き合いが来ています。
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サブスクで堅実な業界なのになぜなのか？働き手不足の問題が大きいですね。とくに利益率が低い30世帯以下が切り捨ての対象になっているようです。管理組合もおんぶにだっこの姿勢では、見放されます。
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06:06 あなたのマンションの管理会社の撤退リスク
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10:06 20世帯と200世帯、どちらが儲かりますか？
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11:04 管理会社撤退通告が来る前に準備すべきこと
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13:11 30世帯以下のマンションの選べる出口戦略
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是非動画をご覧になって参考にして頂ければ幸いです。
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■マンション管理組合目線お悩み相談会（無料）
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1回目 2025年12月12日（金）10:00－11:00 2組限定
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2回目 2025年12月13日（土）10:00－11:00 2組限定
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Zoomオンラインでマンション管理組合の皆さんのお悩みを共有して、アドバイスします。1組30分ですが、予約がないと1時間やります。
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