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今回はこんにちはメルマガ購読者 subscriberさん
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2025年も12月があとわずか。みなさんは大掃除はお済みでしょうか？
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私はマンションコンサルとして独立して6年目の来年は、管理士、コンサルとしてはもちろん頑張りつつ、「マンション管理士の学校」のようなオンラインコミュニティを作ります。ビジネスとして、Win-Winになれるようなマンション管理士の仲間づくりです。マンション管理士は、試験内容は法律に寄っている部分があり、実務をしないと得られない知識・経験がとても多いです。管理組合の合意形成については管理士資格を勉強しても得られません。火災保険についても漏水事故などどう対応すればよいか直面することが実務ではとても重要です。同じく資格の勉強では学べません。ということで資格を持っている人は、管理会社・不動産屋社員であり、実際に活躍しているマンション管理士は極めて少ないのが実態です。
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しかし困っているマンション管理組合のお客様はとても多く、実務が出来る信用できる管理士コンサルタントを増やす必要があると感じています。
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「マンション管理士向けに実務を教える、お客様を送客する、コミュニティの情報を共有し、より良い解決策を追求する」、さらに、「居住するシニアのお困りごとのワンストップ解決業務」も提供するという新しいビジネスを立ち上げることにしました。社会貢献とビジネスの両立モデルを確立して、普及させることが私のビジョンであり人生の目的の一つです。なんとか立ち上げたいと思います。
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来年から多摩地区で大型マンション新案件が始まりますが、最初の課題は、専有部の障害のある方の電動車いすを共用部に置いて良いか？というお題です。とても難しいテーマですが、平常時、防災時、どういうルールなら管理組合に合意してもらえるか？知恵をしぼり合意形成に協力できればと思います。
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既存築52年目の案件、管理者をしています。エレベータ保守のタイミングで入替と同時に独立系保守会社のリニューアル工事を実施して、フルメンテ契約に戻しました。年月が経過しているとエレベータを独立系に変えると部品が入手できないという理由で部品交換が入っていないPOG契約になります。リニューアルをした後で、フルメンテに戻すかどうか悩ましいところですが、保守会社と交渉しないで良い判断しなくて楽なのはフルメンテ契約です。円安で材料費もあがっている現在は、フルメンテが良いと考え総会決議していました。それでも税込み3万円以下にはなります。
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こちらのマンションは2年前から手伝っていますが世代交代も起きており比較的若い居住する世代が購入していることから、100年マンションをめざす方向で管理者として動くことにしました。総会決議で、管理費・修繕積立金の値上げ、一時金徴収、修繕ローンの手配、業者選定と調整して来ました。そして、1月からマンション雑排水管一斉更新工事が始まります。戸数は少なめですが、スラブ下なので専有部も一斉更新で、専有部の工事になるためとっても大変です。雑排水管は鋼管で、最近も漏水事故がありましたので待ったなしの状況です。駐車場の移動のための手配、6日間～8日間、専有部のお客様にご負担をかけるための個別の説明、キーボックスの手配など調整しています。業者選定は、設計時にしっかり図面を書いて工事範囲を説明してくれる丁寧な会社を選びました。来月のメルマガで良い報告が出来るように抜け目なくしっかり対応したいと思います。
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管理会社変更、20世帯以下のご近所のマンションから依頼は、管理会社の撤退通知から始まった案件でした。小規模ですが設備が多く管理項目が多いため管理委託料が高いこともあり、6社が見積もりに応じてくれ無事に理事会決定できました。清掃業務については屋上に会談であがれて、柵があっても高所作業で特別清掃という扱いになるようで、国が安全基準を高い設定を求められていることを感じました。管理委託料が高くなる要因ですが、仕方ないですね。
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エレベータも独立系に変える議案もあげる予定で、コストが下げられそうです。先月も書きましたがこの管理会社さん、管理委託契約書の期限が切れる2か月前に契約を解除ということで厳しいですね。おかげで1月に管理会社変更臨時総会と2月に定例総会と連続総会開催です。小平市内、近所で駅近、セキュリティもOK、バリアフリー、役員もしっかりされています。次の管理会社にしっかりバトンタッチしたいと思います。この他にも2件あり、また、今月も1件相談がありました。2026年は管理会社撤退難民となる管理組合であふれていそうですね。
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そんな中、本日29日は昭和記念公園でイヤーエンド10㎞に出場しました。風邪気味でおしりも痛めており練習よりペースをおとして、ネット44分38秒でゴール。過去と比べない。今の実力で精一杯走ろう。がんばりました。立川駅から、あまりにも遠く、遅刻してビリからのスタートでした。2025年を締めくくる大会に出られたのは良かったです。
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今月のYoutubeは、「2026年マンション管理組合の逃げられない選択」について2025年を振り返りながらまとめました。
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管理会社撤退通知、規約の改正、長期修繕計画が400円/m2で出てきた、管理会社から高い見積もりが来た、除却計画、長期滞納者への対応などがありましたので、振り返っています。
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メルマガ読んでの感想、Youtube動画を見ての感想、是非、お気軽に送ってください。
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■2026年の1年間、楽しくいきましょう！
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仕事、運動、趣味、家庭、そして健康であること、すべて楽しむことですよね、1年間また、がんばりましょう！
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最近、受けているアチーブメントの高額セミナー、「人生の目的は幸せになること」と教えられて、しっくりきました。その通りですよね。
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1月７日～９日まで3日間、業務を止めて合宿型のセミナー参加します。自分が変わって行かないと今の業務に安住してしまうので経営者が適宜必要なタイミングで外部のセミナーに出ることが必要だと思うようになりました。
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■ご相談はこちら
マンションZoomセミナー活動は多忙につき休止中です。無料のZoomお悩み相談会は、2026/1/17（土）10－11時と1/19（月）10－11時と二日間枠を取りました。お気軽に申し込みください。
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シニアライフ相談サロンめーぷるの活動のために主に使っていますが、マンション管理組合の相談も受け付けています。事前予約制ですが、1回目は相談無料で1時間予約制で受け付けています。
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場所はこちら、小平市の西武国分寺線、鷹の台駅徒歩10分 小平市津田町１－１８－２７です。
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Youtube開始から4年と1か月、チャンネル登録数は2983名に、こつこつ購読者を増やしています。皆様に感謝です。
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ご欄になっていただき、是非感想をおくってください。
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■動画更新「2026年マンション管理組合の逃げられない選択」
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2026年の分譲マンション管理組合、まず意識しないといけないのは、2026年4月に施行される新区分所有法と標準管理規約の改正です。
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また管理会社は管理組合との管理委託契約を撤退する動きがみられています。いままでお任せで、管理会社にお願いして承認だけしてきた管理組合は、選択をしないといけない時期に来たといえます。
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サービスを維持して、値上げを許容するか、合理化をすすめて管理費アップを抑制するか？のような選択です。または、長期修繕計画で修繕積立金が2倍になる計画が上げられて、修繕積立金を2倍にあげるか？リスクを取って値上げを抑制しながら設定するか？のような選択です。
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役員なり手不足については、管理会社管理方式については、重要事項説明書などフォーマットが開示されて2026年4月から行られるようになるようです。 外部管理者をする管理組合も増えると思いますが、マンション管理士として管理者を引き受ける、これも頑張らないといけないですね。
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いろいろ悩みが多い管理組合の方は、是非ご覧になって選択しての参考にしてみてください。
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00:45 2025年の分譲マンションを国の取り巻く環境
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02:35 マンション管理組合からの相談（外部要因）
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03:32 マンション管理組合からの相談（内部要因）
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08:21 長期修繕計画が400円/m2で出てきた
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是非動画をご覧になって参考にして頂ければ幸いです。
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■マンション管理組合目線お悩み相談会（無料）
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1回目 2026年1月17日（土）10:00－11:00 1組限定
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2回目 2026年1月19日（日）10:00－11:00 1組限定
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Zoomオンラインでマンション管理組合の皆さんのお悩みを共有して、アドバイスします。1組1時間です。
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