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こんにちはメルマガ購読者 subscriberさん
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秋の多摩湖からの富士山は白富士になりました。東大和市の空堀川ではランニング仲間とカワセミスポットにいったところ、カワセミに遭遇、ばっちり写真がとれました。普通の住宅街の川でもカワセミがいるんですね。
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11/3は、まだまだ真っ暗な早朝、4:45から小金井公園で4'17/kmのペース走しました。若い練習パートナーに引っ張られながらがんばりましたが、スピードを維持できずなかなか感触を得られません。162bpmまで心拍が上がったのは良かったです。
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12/4の湘南国際マラソンまで、あと4週間ですが、実質練習できるのは2週間しっかり走り込み、目標設定をして臨みたいと思います。
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■動画更新「小規模築古マンションが第三者管理者方式を回避する方法」
この動画は地方都市にお住まいの方から、お電話で相談をうけましたので、その方に向けてのアドバイスとして動画撮りました。
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かつても、管理会社から、第三者管理者方式のメリットばかり都合の良い資料の配布+組合員アンケートで攻め込まれたという方の相談を受けました。
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ご相談の方も、過半数の組合員のYESを取られてしまい、第三者管理者方式を迫られてひやひやして理事会ではねつけているとおっしゃっていました。
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しかしこの方のマンション、27世帯、34年目で管理費・修繕積立金の設定額が合計して1万円。地方都市でもこの金額では厳しいと思います。たとえ、自主管理でも、厳しいと思います。専有部面積m2あたりの修繕積立金が、おそらく100円以下だと思うのですが、これだと回りませんね。
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ご相談してくれた方、どうか、他の心ある管理組合員と力を合わせて、立て直してがんばってください。
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00:50 第三者管理方式も3つあるが管理会社の提案しているのは理事会廃止型
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01:23 第三者管理者方式(理事長外部専門家型)
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01:34 第三者管理者方式(外部管理者理事会監督型)
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02:55 管理会社による第三者管理者方式の問題点
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03:28 なぜ、管理会社による第三者管理者方式がダメなのか?
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04:18 地方都市からの第三者管理者方式についての相談内容
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05:47 管理費内訳、推定修繕工事を試算してみる
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07:24 この相談に対する対策1 管理規約改正、長期修繕計画の見直し 10:03 地方都市における管理会社探し
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10:30 この相談に対する対策1 管理会社への質問して公開する
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■先週のお問い合わせや相談について
1on1していただけるということでお話を伺いました。
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管理会社変更に成功して、今の管理会社は大きな問題はないものので、前管理会社の提案である高すぎる、説明不足の大規模修繕工事が総会で議決して発注した後に、キャンセルをかけて、訴訟を起こされているそうです。元理事長、現在は訴訟担当としてがんばっておられるとの報告でした。
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工事未着手、部材も購入していないならば、損害を証明できないので、被害はそこまで大きくないのではないか?と思いましたが、子会社である工事会社に発注済ということにしているなどで結構な金額の損害賠償請求だそうです。
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総会議決をひっくり返して、発注を反故にして、訴訟を受けていることからも、組合員に対してのロビー活動をがんばったのだなと、思います。
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その後、組合員は「のど元過ぎれば熱さを忘れる」状態で冷めているとおっしゃっていましたが、そんな事はありませんよ。口に出さなくても見ている人は見ているものです。
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プレッシャーはあると思いますが、一人でしょいこまず、仲間を増やしてがんばって戦い抜いてください。
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管理組合総会議決は、実は委任状と議決権行使書があるので、ほとんどの議案が過半数で通ってしまうものですよね。
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ですから理事長は総会議案を作成するにあたって全会一致を目指して提案すべきだと考えています。皆様の貴重な管理費・修繕積立金を預かっている身ですからね。
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私は厳しいクレーマ組合員にさんざん鍛えられてきた事もあり、総会で多数決(過半数)をとれれば良いという考えで議案を上げるのは、管理組合員に失礼だと考えています。
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1)本当に必要な調査・工事か? 2)それだけの費用をかけてやるべきなのか? 3)その会社に発注するのが妥当なのか? 4)十分に管理組合員に説明をして意見を頂く参加の機会を提供したか?
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もちろん金額や緊急性にもよります。大きな工事ほど、慎重に進める必要があります。
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メルマガ読者の方には、全会一致を意識して組合活動していただければ幸いです。
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昨年の長期修繕計画についてのオンラインセミナーに参加いただいた方から、機械式駐車場の更新について、長期修繕計画の見直しの引き合いがありました。
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理事会で提案すると言っていただけまして資料をお送りしました。ありがたいですね。
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セミナー、メルマガ、1on1、無償電話・メール相談、Twitter、Youtubeこれらは、個人事業主としては重要ですね。
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オンラインでも、なんらか関わった方から、お引き合いにつながっています。
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情報にあふれている時代ですので、ホームページを見ただけでは連絡いただくのは難しいです。
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個人事業主は、お客様との間で少しずつ信頼関係をつくっていくことがとっても大事ですね。
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なんとか、お客様のお役に立てるように頑張りたいと思います。
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