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だいぶ涼しくなってきましたね。秋の多摩湖、雲もきれいでした。スピード練習の写真は、若手とスピード練習風景です。どうも調子が上がらず、喝を入れていますがどうにもスピードを維持できなくなっており苦しんでいます。
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12/4の湘南国際マラソン不安だらけですが、あと5週間ですが、実質練習できるのは2週間しっかり走り込み、目標設定をしたいと思います。
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■動画更新「クレーマに総会でつぶされない議案の作り方」
この動画は私がプロになるまでに、自分が経験したマンション管理組合総会で議案をつぶされた経験を話しています。
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今日もある方と１ｏｎ１面談していましたが、たまたま１００世帯超の管理組合の理事長経験者でした。「なんで神尾さん、管理組合向けのコンサルタントやっているの？確かに修繕積立金はあるけど合意形成できない相手からはお金をとれないよ」ってまさに核心をつかれてしまいました（笑）。
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「賃貸オーナーの地主さんに修繕提案したほうがいいんじゃないの？」ってアドバイスされてしまいました。
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管理組合では合意形成が一番難しいのです。中でも私はインテリ型クレーマに鍛えられましたので、その体験をもとに話をしています。
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大きなマンションでは合意形成できないですよね。昭和３８年施行の区分所有法の限界はとっくに超える規模の巨大マンションがたくさんありますが、無理やり運用しており、その負担がマンションオーナーは直面しています。
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しかし、マンションは合意形成すすめることで協力できるコミュニティが形成することが出来るという良い面もあると考えています。
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どんなに合わない人やいわゆるクレーマの言って来ることにも耳を傾けて、全会一致を目指して合意形成するためのヒントになれば幸いです。後半は総会の議案書の実物を加工したものをつかって解説しています。参考になると思います。
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02:15 厳しい人（クレーマ）がいると予算化をつぶされる
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04:36 理事会一任を許さない最終発注金額が決まて総会議決
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■先週のお問い合わせ
●久しぶりにワンルームマンションの投資マンションオーナーからの相談をいただきました。
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管理会社による第三者管理者方式ではないので、理事長も理事会もあるのですが、あまりに無駄な工事を強引にすすめるので、自ら理事長に立候補したという女性理事長からの相談でした。
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既に管理会社変更に向けて２社から見積もりをとり、臨時総会をしようと準備していますが、いかんせん、投資マンションオーナーのため、総会を開催しても、過半数の人が議決権行使してくれない、電話で働きかけしたいと、現管理会社に管理組合名簿を請求しているものの個人情報保護の名目のもと、住所一覧を開示してくれたものの、電話番号は開示してもらえずに困っているとのことでした。
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管理組合員名簿はむしろ管理組合のものを管理会社が預かっているものですよね。ふざけた話です。
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普通は、住所のほうが個人情報としては危険な情報なのですけど、もう理事長の動きが見えて、警戒しているんでしょうね。
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よくあるパターンですね。親会社のコンプライアンス窓口に電話したりなど奮闘の様子でした。
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「お問い合わせではなく、神尾さまのTwitterおよび、ユーチューブ動画等を見させて頂き感謝をお伝えしたくご連絡しております。私は、管理組合の理事長の経験があるパート40代の子持ち主婦です。無関心層の多い管理組合で、情報もなく大規模が契約されてしまいましたが、解約し再度検討する、フェーズにはいってます。私生活も忙しいのですが、何とか大規模修繕委員を発足し進めています。無関心層に対するアプローチも動画等を見て勉強させてもらっております。」
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10月14日はご支援しているマンションで給水・給湯・排水管から漏水事故があり、業者さんとともに立ち会ってきました。
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築40年超えの配管更新でご支援しているマンションの見積もりをしている途中で漏水事故が発生しました。マンションの洗濯機のパンの周辺の漏水調査でした。
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給水・給湯・排水管の漏水事故は居住エリアでの作業になり上の階と下の階で日程を合わせないと調査が出来ません。
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業者さんとの日程があわず、漏水発見から2週間弱経過してからの調査になりましたが、この1週間は漏水が収まっているとのこと。
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一度、上の階の給水管の元栓を止めて連休時は不在、その後、休み明け開通させたらその後は、漏水がとまったとのことでした。
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一番、疑わしい排水の立管周りで洗濯機パンを外して開口部から配管を目視しながら排水口に水を流してチェックしていき、さらに内視鏡調査で、床下の配管周りを調査しましたが、原因はわかりませんでした。
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築30年前後から漏水事故が始まるマンションが多いですが、配管の材質や施工状況によって状況は異なります。配管漏水が発生し始めたら、共用部・専有部の横管をいっせい更新することをお勧めしています。
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しかし専有部の配管修繕はマンション管理組合の仕事ではありませんが、漏水調査は、管理組合の仕事になります。原因調査だけでも管理組合の負担は増えます。
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通常はマンション管理組合の火災保険のオプションの水漏れ原因調査をつかって調査をしますが、保険を2％以上（100世帯で2回／年以上という意味）使うとどこの保険会社も契約改定で保険料が上がるのでやはり管理組合の負担は増えます。
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専有部の配管まで含めた一斉交換は、かなり敷居が高いですが、いつ漏水が起こるかわからないマンションでは、安心して住むことは出来ませんから、先送りにしてはいけません。
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工事費が高額であること、既に配管更新した世帯への補償問題、管理規約の改定、長期修繕計画の見直しと足りない場合は修繕積立金の見直し、工事期間中は工事会社が専有部に立ち入る期間が長く居住者の同意が得られづらいことなど課題は多いですが、じっくり検討して修繕積立金も貯めて、進めていただきたいです。
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1981年6月以降の新耐震マンション建物であれば、配管さえ更新すれば、100年使用できる長寿化マンションへの道が見えてきます。管理組合が協力して合意形成していき、人口減少、高齢化社会にむかって、マンションの資産価値をあげて次世代に引き継いで行きましょう。
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関連する動画「専有部配管を修繕積立金で一斉更新しよう」はこちら
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マンションの漏水に悩んでいる方は気軽にご相談ください。相談無料です。
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