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こんにちはメルマガ購読者 subscriberさん
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5月も終わり、少しじめじめして来ましたが、花粉がおわって気持ちの良い季節ですよね。
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メルマガはまた月末ギリギリ、なんとか準備しました。
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こちらマンション修繕コンサルタントの仕事が一つ決まり、大規模修繕工事の引き合いがいくつかあり忙しく動き回っています。
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今月は、都心の市街地再開発で出来た３つのマンションが統合して建替えした新しいマンションにおける第三者管理者方式の問題について、熱心に相談されてアドバイスしました。
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市街地再開発事業については、自分が良く知っている分野だったので、動画をつくりました。
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２００人規模のマンション、理事会方式で運営しているマンションはたくさんあります。デベロッパーの第三者管理者方式のごり押しに負けず、やる気がある区分所有者がいるならまずは理事会方式でがんばってもらいたいですね。
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Youtube動画は、「市街地再開発事業、第三者管理者方式ちょっとまって」是非ご覧ください。
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Youtubeチャンネル登録数は5月31日、1年5か月で、865名に到達しました。
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いつもご覧になっていただき、どうもありがとうございます！
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■動画更新「市街地再開発事業、第三者管理者方式ちょっとまって」
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分譲マンション建替は、ほとんどの立地で不可能です。可能性があるのは、
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・容積率にゆとりがあるUR系の古い団地型マンション
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・地価が高い一等地で、容積率緩和で建て増しが可能な場合など
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国交省は建替えを推進しており、さまざまな補助金制度などもあります。４／５の議決権が緩和される議論が国では進んでいますが、多少緩和されてもそれでも建て替えは、難しいと思います。
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建替えしたいマンションは高齢者も多く、年金暮らしで貯金が少ない方などは消極的になりやすいです。
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むしろ人口大減少、超高齢化時代に向けて、立地の悪いマンション除却を優遇していくことが必要でしょう。
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ところが、市街地再開発事業では、引っ越し代程度の持ち出しで建替に成功している例があります。この動画の相談例もリーズナブルに建替えに成功しました。
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今回動画で取り上げた案件もまさに、そのパターンです。
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しかし、そこには管理会社による第三者管理者方式という、大きな落とし穴がついてきました。
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また理事会方式と理事会存続型及び理事会廃止型の第三者管理者方式との比較も参考になると思います。
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00:56 市街地再開発事業によるマンションの建替とは
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02:09 市街地再開発事業によるマンションの建替メリット
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04:30 市街地再開発事業によるマンションの建替の流れ
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06:54 相談をうけている市街地再開発事業によるマンション建替え問題について
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09:00 新築分譲マンションと、市街地再開発事業の管理規約の制定
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12:06 相談を受けている案件の規約についてアドバイス
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■最近のご相談事例、海外オーナー問題
最近の相談事例、自主管理６世帯小マンションにおける管理費・修繕積立金が直結給水工事を実施するにあたっての負担額の問題でした。
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１部屋だけ小さい専有部があり、海外に居住する区分所有者が区分所有者になったこともあり管理組合活動に協力しないので、負担額を持ち分割合でなくて、他の部屋と同じ金額にしたいが紛糾しているという話でした。
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原則は、持ち分割合に応じての負担ですが、規約を変更する総会議決をきちんと行い、議事録を残していくことが重要とアドバイスしました。
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外国人が日本の古い区分所有マンションを購入し居住するケース、海外から家賃収入目的で購入するケース、トラブルが多いですね。
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差別にならないように、どのように統一したルールで納得して従ってもらうか、難しい時代ですね。
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私も案件にはならないですが、いつでも相談にのりますよ。がんばってください。
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