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こんにちはメルマガ購読者 subscriberさん
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雨、22℃くらい30㎞走りましたが身体が動かない。ペースが上がらないですね。12月4日フルマラソンに向けて焦ります。
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今回は、Twitterで管理会社の社員とやりとりしたことを書きます。第三者管理者方式についてです。興味ある人は、マンション管理組合目線@ManshionEyeをご覧ください。
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■管理会社社員のTwitterでのやりとり
これまでも何度も取り上げている第三者管理者方式ですが、マンション管理について一番、情報が多いSNSが、Twitterです。
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Twitterでは、マンション管理クラスタがあって、意見が飛び交っているのです。
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積極的に発信している管理会社の社員は、管理会社による第三者管理者方式が将来の姿と確信している人が見られます。雑誌などに取り上げられている有名な大きなマンションの理事長経験者などが、管理会社による第三者管理者方式を当たり前のように書いています。
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利益相反取引に関する倫理感がなくなることについて、管理会社社員が染まってしまうのはわかるのですが、大きなマンションの理事長経験者も利益相反について警戒心をもっていない人が多いのには驚いています。週刊ダイヤモンドという雑誌のオンライン版でも管理会社に第三者管理者方式で任せるべきという論調でびっくりしました。
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予算規模が毎月数千万円、大規模修繕工事は、数億円という大きなマンションでは、個人のマンション管理士やコンサルタントには、責任が重くて、任せられないと考えているようです。購入時から管理規約に第三者管理者方式の記載と修繕積立金の段階増額リストの設定があり購入者は納得して購入します。理解できる部分もあります。
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しかし、小さい予算が少ないマンションでは事情は異なります。
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27日午前午後は、私がお手伝いしている80世帯超のマンションの理事会と修繕委員に出席したのですが、活発に活動しており、Twitterの議論と隔たりを感じました。活発な管理組合、活動が停滞して管理不全になっている管理組合、どちらもあるのでしょうね。
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私のところに相談してくれる方は、そもそも問題意識が高い、活発な方ですからね。同じマンション管理でも見えているものが違うんでしょうね。
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しかし、役員なり手不足解消から第三者管理者を雇うのはわかるのですが、なんでお財布を丸ごと渡すようなことになる管理会社による第三者管理者方式になるのか？
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国交省も容認しているのも実態です。民法・区分所有法の権威の学者もヨイショしている人がいます。
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利益相反についての倫理観が皆さんにないのはなぜなのか？
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タワマンなど、巨大マンションが増えて、合議制が前提の区分所有法では成り立たない時代になっているのに、無理やり区分所有法で運用していることが根本の問題ですが、もう変えられないというか、今の日本では、リードできる政治家や役人もいないのでしょうね。
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なり手不足のマンションは、管理会社側と利害関係のないコンサルタントが、第三者管理者として管理組合の理事に監視されながら務めるべきだと私は考えていますし、小規模築古では活躍できるノウハウがありますので、今後は、第三者管理者や外部理事などとしても頑張りたいと思います。
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お客様に不利益にならない第三者管理者方式、じっくり自分の事業の核にしていこうと改めて思いました。
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この20年間で人口減が加速して、空き家や相続放棄の問題が増える中でマンション管理はどうなるのか。
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■最近のお問い合わせ
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・直結増圧給水への切り替え工事で、管理組合の元理事長からは、自分が理事長の時は相見積もりをとっていたが、今の理事長は管理会社経由でしか見積もりを取らないのは問題
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・大学新卒の２つ上の先輩からYoutube見たけど質問があると、お電話いただきびっくり。専有部のキッチンやお風呂の排気ダクトの共用部と専有部の範囲についてご説明しました。
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・修繕工事2500万円で管理会社が設計監理、管理会社が選定した施工会社が、工事が始まってから追加工事の相談を理事長にしてきた。理事長が総会かけずに追認してしまい、後日臨時総会で工事費が4200万円に膨らんだことを追認する決議が。臨時総会でヤジはとぶが、可決。
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だれも理事長になりたがらないが、自分が理事長を引き請ける。輪番制にもなっておらず、理事の選任を管理会社が各自に電話して決めている状態になっている。実質、管理会社に人事権まで握られており、来期理事に立候補したが、四面楚歌になることを懸念している。
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組合活動を平等に自分事としてやってほしい、そんな方からのご相談が多いですが、実際にはそれは不可能なんです。
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一部の頑張る人が参加できる機会が与えられること、同じ人が理事長をやり続けて独裁にならないこと、などを留意した役員選出の管理規約や細則をつくることがポイントですね。
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また今回の修繕工事が2500万円から4200万円に膨れあがった例などでは、理事会以外に修繕委員会を募集するのが良いですね。最も募集に応じてくれる人がいるかどうか、という問題がありますが。
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先週も取り上げていますが、以下の動画を是非、見ていただきたいです。
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立候補優先の輪番による2年任期半数入れ替え方式、但し最長任期あり、というのが最も良い仕組みと考えています。
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お手伝いしているマンションの理事会では、理事長、理事に1回3千円、千円など報酬を支払う制度にしていました。出席率もよくなると言っていました。大きすぎない報酬を払うのもありだと思いました。
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もう9月ですね。秋です、気持ちの良い季節になります。今週も楽しんで頑張りましょう。
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