|
|
こんにちはメルマガ購読者 subscriberさん
|
8/7の東村山市の北山公園、多摩湖を経由して、武蔵村山市のひまわりガーデンまで走ってきました。文字通り、いったいが、ひまわり畑。迫力があります。ひまわりにはミツバチが夢中になり蜜をすっていました。肉薄して写真をとっても全く気付かないというか、気にしないというか、とにかく至福の時間なのでしょう。
|
8月のランニングは6分/kmくらいまでペースを落としますが、それでも暑くてこのところは長い距離の練習が出来なくなっています。明日は、4時数号で、お仲間と30㎞走ってきます。
|
お客様や、ビジネスパートナー、親戚にもコロナになった人が何人もいます。みなさん、かかったと普通に話題になりますよね。
|
たぶん、コロナが完全に収まることはなく、症状の重い風邪のように世間に認識されるようになると収束ではないですが
|
私は、今週はお手伝いしているマンションの過去20年の修繕履歴の調査、お客様との打ち合わせ、そのほか、シニアライフサポート協会の仕事など忙しく、またしても動画は、お休みです。
|
※メルマガが毎週来て迷惑と思っている方は、購読中止からワンクリックで辞めることが出来ます。お名前は変えたい方は、購読を管理するからお願いします。
|
|
■管理会社による第三者管理者方式についてのご相談
50世帯弱の規模のマンションのオーナーさんから相談がありました。
|
猛烈に第三者管理者方式を推し進めている管理会社を採用している管理組合からの相談です。
|
通常総会の直前に、組合員アンケートを行うと言い出して、多数を占めたら、理事会を説得して、総会に第三者管理者方式への切替と3/4以上の組合員による規約の変更を上程するという進め方です。
|
管理会社による第三者管理者方式で委託するのは本当に危険です。私のメルマガ読者の皆様は、どんなに理事会活動が大変でも絶対に切り替えるのはやめてください。
|
どんな弊害があるか、多くの人に見られているこの動画、まだ見ていない人がいましたら、是非ご覧ください。
|
管理者を管理会社にするということは、管理者＝発注者＝管理会社になるということです。大きな工事の仕様も、金額も、時期も全部管理会社に委ねるということになります。
|
|
判断が総会だけになります。総会で工事の予算を、否決しても、理事会がないから、工事の見積りを管理組合側でとって検証する事も出来ないわけです。
|
以前お話しした第三者管理者方式の管理会社の１Ｒの投資マンションのオーナーの総会資料では、排水ポンプの交換など緊急性があるということですべて実施したあとに、総会で報告、検証しようがない議案でした。
|
理事会廃止型なので、組合員が理事になり意見をいう機会もない。監事はいるようですが、監事は議決権があるわけではありませんからチェック機能はないに等しいです。
|
仮に組合員が、工事の見積をとて提案しても、一組合員が勝手にとった見積もりという扱いですから、第三者管理者方式の管理会社の管理者（理事長）に否決されるという屈辱的な扱いを受けても打つ手はありません。
|
別のマンションの方からは、管理会社がおっとり理事長をうまく取り込んで、大規模修繕工事やそのオプション工事を臨時総会開催で推し進めているが、どうにかならないかという相談を受けています。
|
この第三者管理者方式を強引に推し進める管理会社と比べれば、かわいいものです。修繕積立金を過剰に使われたとしても、組合員間で話合いできる体制となるきっかけになればよいと思います。
|
50世帯近い世帯数であれば、管理会社はいくらでも見つかりますので、管理会社がひどいようでしたら、他の管理会社をあたりましょう。
|
|
■ドローン、無足場工法による新しい大規模修繕工事
大規模修繕工事のアドバイザーとして、ご支援している管理組合の理事長さんが先進的で行動力のある方です。
|
大規模修繕工事の足場工事が高すぎるので、別の方法はないかとおっしゃるので、いろんな会社をあたっております。
|
無足場の代わりに外壁補修は、ブランコ工法、ロープアクセス工法、スパイダリング工法などいろんな呼び方がありますが、ようは屋上からロープで降りてきて、タイル交換、ピンニングによる樹脂注入の浮き補修、シーリング工事など、行う工法です。
|
足場の単価は、15年くらい前は、m2あたり1000円くらいでしたが近年は、2000円以上に値上がりしており、確かに高額です。
|
足場は、マンションの修繕に必要だから組むのであって、足場によってマンションがよくなるわけではないので、確かに足場で400万円、500万円とかかるのは、本当に必要なの？って思いますよね。
|
無足場の場合は、タイル交換や、タイル交換、ピンニングによる樹脂注入の浮き補修、シーリング工事などの単価は、1.5倍くらいになります。
|
5㎝ｘ10㎝のタイル交換でいうと、足場あり5-600円／枚が、足場なし750-850円／枚などのように単価が高くなります。
|
補修箇所が多いと、足場ありの方が有利、補修箇所が少ないと足場なしが有利の傾向があります。
|
一人の職人が、不安定なロープにぶら下がり、タイル交換、ピンニングによる樹脂注入の浮き補修、シーリング工事と別の工事をこなすことで品質は維持できるのか、という点も心配があります。通常、別の工事屋さんの下請けさんがやりますからね。
|
きちんと工事を実施したかの検証方法、ドローンをつかってのタイル浮き、亀裂がないかの確認がありますが、工事の前後で2回使うと、これもお金がかかります。
|
|
まだまだ検討途中ですが、きっと良い方法があると考えています。またご報告します。
|
|
|
|
|
|
