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玉川上水沿いのランニングコースには、くぬぎ・こならが多いのですが、その周辺に「きんらん・ぎんらん」が見え始めました。
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毎年少しずつ早くなっているような気がします。「きんらん」は、見ごろを迎えています。
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西武国分寺線の鷹の台駅から南下して、玉川上水遊歩道を西側に歩いていくと「きんらん」はあちこちで見つかります。「ぎんらん」は、群生しないようで、しかも小さいので簡単には見つかりません。
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玉川上水緑道の散策やランニングはこの季節は素晴らしいです。お近くの方は是非お越しください。
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■Youtube更新「ワンルームマンションの第三者管理者方式をやめる方法」
これまでワンルームマンションのオーナーさん、住んでいる方、貸し出している方、何度かお話ししたことがあります。多くが管理会社による第三者管理者方式になっているようで、総会に行ってみると出席は1-2名、大規模修繕工事は価格が高く、事業承諾でポンプ交換などがされるなどチェック機能が働かない、総会で意見しても無視されると問題意識を感じておられました。
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標準管理規約 第44条に組合員の総会招集権について先週の動画で解説していますが、賃借が多いワンルームマンションで管理会社を変えたり、管理規約を変えて、理事会がない第三者管理者方式をやめる方法について提案を考えて見ました。
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実績のある方法ではありません。私なりに考えた方法ですが、管理会社による第三者管理者方式について、理事会方式に戻したいと考えている方には、参考になると思います。
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難しいのは間違いありません。労力もかかります。一人でやるのも難しく区分所有者に仲間を増やして行かないとすすみません。
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もっと良い方法があるとか、あるいは過去に成功した例などがあれば是非、教えてください。他に困っている方にご紹介させていただけると大変ありがたいです。
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同じ内容をブログにも書いています。さっと見出しだけを流し読みしたい方はブログでどうぞ。
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■ワンルーム投資用直結給水問題
二つ目の話題もワンルーム投資用マンションについてです。
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先週、相談頂いた方、ワンルーム投資用マンションをいくつかお持ちの方でやはり第三者管理者方式のマンションでした。
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この方の管理会社は組合員の意見もきいてくれるようで、管理会社を変えたいという話ではありませんでした。
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相談は直結増圧から直結直圧に変えた事例はありますか？という内容でした。残念ながらポンプなしで済むのに、不要な増圧ポンプを設置してしまった例があるという話をしました。
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マンションがあるエリアの水道局が、配管の水圧をどのくらいに設定にしているかが重要で、増圧ポンプが必要か決まるので、他の事例との比較ではなく、管理会社から地域水圧を確認してもらってくださいとアドバイスしました。
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東京23区内の築15年のマンションでしたが、東京都水道局は水道管の整備を進めて配管網の整備を進めて直結給水を推進しています。
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そして新築時に増圧ポンプが必要でも今は水圧をあげているためポンプは不要になるエリアも多いです。
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増圧ポンプを更新する時期が来たら、安易に更新するのではなく、撤去して直結直圧に出来ないか、必ず管轄の水道局で地域水圧を確認しましょう。計算方法はいたって簡単です。動画解説もしています。
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お話を伺っていると、今の圧力に慣れている再上階（4階）のお客さんが、水圧が落ちてクレームになるのを恐れていました。
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賃貸マンションのオーナーは、お客さんが住みつづけてくださることが重要ですから、クレームには敏感だと感じました。
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実際には、水道の蛇口の抵抗が大きいため、水道メーターの圧力が多少落ちても蛇口の圧力の差を、体感でわかる人は少ないと思います。
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また本当に苦情がでたら、後で増圧ポンプをおいても良いと思いました。
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いずれにしても、地域水圧を確認して建物の高さから計算することが大事です。
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安易に増圧ポンプをつければ、電気代が上がるので、その費用は、管理費アップにつながります。電気代は燃料代の上昇、円安、コストがかかる再エネ比率が高まりから、今後の値上がりは避けられません。
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その電気代上昇は、区分所有者から賃借人に転嫁されるか、区分所有者が負担するかどちらかとなり、賃借人のためにもならないですよね。
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工事会社や、問い合わせで各地の水圧を聞いていますが、都内の4階建てですとほとんどの場所がポンプなし直結直圧でいけるはずです。
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SDGs、サステイナブルが重要な時代です。そのためには省エネを追求してもらいたいです。
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