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新緑を走る
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6/11、12、13の近所のランニングの様子です。梅雨入りしてどんよりしていますが、お花は輝いています。なお右下のゆりは園芸種です。どこか人工的な美しさ、人様のお庭のものを撮影させていただいたものです。下の中央の写真はびわ。みんなに食べられて、高いところにしかなっていません。私の仲間のランナーやその息子たちが木登りして根こそぎとったようです(笑)。

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■Youtube更新「電気温水器のマンションでお湯の出が悪くなったら要チェック

動画はこちら

電気温水器は古いマンションで使われているマンションがあります。近年の新築マンションではガス式か、エコキュートなどのヒートポンプに置き換わっていますので使用されていません。

深夜の電力需要が低い時間帯に80℃ー85℃に加熱して、昼間から夜間は75℃から85℃を維持する程度に保温してお湯を使用する仕様になっています。

2年前のことですが、お風呂のお湯の出が悪くなり、原因を調べると電気温水器の前に圧力を下げる減圧弁が不具合を起こしていたことが原因でした。

同じトラブルに合う人は少ないかもしれませんが、動画で、自分の部屋の配管の系統図がどうなっているかを知るための参考になると思います。

事故がなければ、配管がどこを通っていようが気にする必要はないのですが、配管更新していない古いマンションは漏水リスクがあるので、理解しておいたほうが良いです。

1:53 電気温水器の構造
2:30 電気温水器の仕様、温度、入り口圧力、運転仕様
3:50 80℃のお湯と、20℃の水、35℃のお湯をだすための比率は?
6:05 電気温水器周りの配管接続
8:20 専有部の給水、給湯中心の配管系統図
9:17 お風呂の水量が下がった原因は

動画はこちら

三菱電機電気温水器の系統図色塗り
三菱電機の電気温水器の取説から抜粋引用させていただきました。

■マンション購入前の長期修繕計画をチェックしました


知り合いの信頼できる不動産、株式会社スリーウェイズさんから、2006年の中古マンション長期修繕計画の購入前のチェック依頼を受けました。

良心的な不動産屋さん向けに中古物件の長期修繕計画レビューのニーズがありますね。自分で言うのもなんですが私のレビューには価値があります。良いマンションか、悪いマンションか、かなりのことがわかります。

68世帯の中規模マンション、管理費、修繕積立金はどちらも176円/m2程度にセーブしている。2010年の長期修繕計画を2022年も使っているのはダメですが、176円/m2で回せると思いました。国交省のフォーマット通りに修繕単価と面積や長さの単位の入力もあり、数字もシビアで盛り過ぎておらず信頼ができる長期修繕計画でした。

計画では2022年には修繕積立金が255円/m2まで段階増額するところが、現在も176円/m2で据置き、シビアに検討してがんばっているとも、単に値上げから逃げているとも言えます。
しかし、1点、致命的な問題がありました。それは33台ある機械式駐車場の使用料収入が、修繕積立金会計に入っていないことです。全額管理費会計に入れている、よく見かけるまずい例です。

68世帯で、68台の駐車場があり全戸駐車場を持っていれば平等に修繕積立金が使われるから不平等ではないのですが、実際には、33台。駐車場を利用していない人の修繕積立金も機械式駐車場の修繕にあてられる計画になっているのです。これは、平等ではないですよね。それも修繕費全体の2割程度の9千万円近くが見込まれています。
駐車場を利用していない区分所有者は何故怒らないのか?

管理会社にとっても管理費会計に余裕が出て運用しやすいので、放置する傾向にあります。しかし機械式駐車場の修繕は、駐車場利用料でまかなわなくてはいけません。これは基本中の基本です。当たり前のことですよね。

マンション管理業協会も、マンション管理適正評価制度をつくったのですからこの問題について管理会社を放置してはいけませんね。これを放置して、高得点にしているとしたら、そんな評価制度には何の意味もありません。

しっかり自浄作用を働かせてほしいですね。

梅雨に入りして雨の日が多いですが、体調に気を付けて今週も楽しんで頑張りましょう。
では、また近いうちにお会いしましょう。


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