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写真は、本日公開のブログの添付資料です。11月1日の東京弁護士会と東京都不動産鑑定士協会との共同開催のシンポジウム「マンションの管理適正化・再生の円滑化のために期待される専門家の役割」の動画を見て自分の考えをまとめてみました。
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国交省住宅局の参事官が「マンションの長寿化、建替え・売却の法律」の変更について説明してくれます。
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不動産鑑定士、弁護士の方、不動産業の方は参考になると思います。是非、ご覧になってください。
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１）人口減少・労働人口減少 → 必然 DX化・効率的仕事
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２）中古マンションの長寿命化、建替・除却の推進（下のブログ）
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→ 法改正で100年マンションが当たり前で長寿命化する
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３）エリア別新築住宅総量規制、土地有効活用が始まる
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→（これは私の予想、やがてはこうなるという感じ）、良好な住環境
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で、出生率向上が始まり、日本の国土の見合った人口バランスでサステナブルな新しい日本になると絵を画いて見ました。
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■マンションの長寿命化、建替え・売却 法律はどう変わるの？
このブログでは、国交省の住宅局の参事官、弁護士、不動産鑑定士、旭化成不動産レジデンスの方が、来年の4月1日から始まるマンション管理適正化推進計画制度について、マンション建替え円滑化法改正による高経年化マンションの建替え時の容積率アップ、除却売却の認定の要件の緩和について、わかりやすく説明されています。
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管理適正化推進計画は認定を受けると、中古売却時にフラット35の利率が下がるようなインセンティブを与えるべく調整していると国交省の参事官からお話がありました。しかし修繕積立金の金額が、専有部5,000m2以下のマンションでは最低235円/m2以上（新しい修繕積立金ガイドラインの下限値）に上げないと認定出来ないと説明したのには驚きました。
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マンションの設備、管理組合の努力でもっと下げることは出来るんですけど、と言いたかったです。
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後半は、旭化成不動産レジデンスの方がマンション建替えの事例、訴訟になるケースの事例などを紹介をしています。
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マンション建替えは近年持ち出しが増えているそうです。1世帯当たりの持ち出し金額が1千百万円くらいに上昇して来ているようです。容積率に余裕がないからです。
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これまでのマンション建替え事例は最大600世帯のようですが、建替円滑化法では4/5以上の議決権・区分所有者が賛成しないと進められません。簡単には出来ません。
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マンションの長寿命化を促進しつつ、建替え・除却売却を促進していくというシンポジウムでした。
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■「長期修繕計画、値上げ必要か検証するセミナー」10/30（土）、8名の参加がありました。
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長期修繕計画チェックシートを使って、ご自身のマンションの長期修繕計画を参加者に、検証してもらいました。
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資料を全部プリントしましたと言っていただいた参加者もいれば、ボリュームがありすぎて詰め込みすぎという参加者もいました。
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機械式駐車場は、3か月に1回の点検で、1,000-3,500円/月・台の保守費を支払い、25-30年目のリニューアル（更新）は、1駐車場あたり100万円以上、それ以外に毎年のように落下防止装置などの部品交換などで部品修理費が発生しているようです。機械式駐車場の保守費には、通常、部品交換が含まれていないため、改めて過去の請求を確認するとか、ベンダーさんに見積もりをとって精査して、その数字も推定工事費に入れる必要があります。
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機械式駐車場は、SUV車が普及して高さの問題や、EV車の充電器など今後のニーズにも応えたバリューアップが必要で、維持はますます難しくなりますね。最低稼働台数を設定して、下回るようならば、リニューアル（更新）せずに、廃棄平面化するのが良いでしょう。
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区分所有者がよく話し合い、問題を先送りしないことが大事です。
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長期修繕計画の見直しには、機械式駐車場の収支がポイントなので支出金額を精査しましょう。
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参加者の方の修繕積立金が300円/m2を超えたので、エレベータは独立系の検討はしましたか？月2万円は管理費下がるので修繕費に回せますよ、とアドバイスさせていただいたところ、以前検討したものの、メーカー（三菱）ブランド信奉者がいて、独立系採用は却下されたと言われていました。
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それこそ、長期修繕計画チェックシートを利用して、独立系に変えれば、修繕積立金は抑えられますとか、管理組合で議論する材料にしてもらえればと思います。
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長期修繕計画の解説動画つくりました。是非ご覧になってください。興味を持てるようでしたら、メルマガ購読者には、2週間程度、長期修繕計画チェックシートを下のダウンロードボタンから公開しますのでダウンロードしてお試しください。
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わからない方は、お気軽に質問ください。では良い週末を。
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