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10月2日の合人社セミナーの「マンション管理を考える公開フォーラム」および、10月5日PROPTECH JAPAN Meetupでの長谷工コミュニティ「暮らしをアップデートする新しいマンション管理サービス smooth-e」のオンラインイベントに参加して、マンション管理会社による第三者管理についてブログにしました。
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写真は、10月3日の千葉市郊外にある実家の裏の畑が相続後、耕作放棄状態だったので、母親は雑草取りとバーターで借りて、自分の畑にしていました。作ったかぼちゃ、皮をむかずに使えて味も良い。本当に頼もしい元気な母でした。
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■マンション管理会社による第三者管理方式の現状
マンション管理会社から、理事長(=管理者)が派遣される。理事会は廃止。面倒な管理組合は、理事のなり手不足を解消できます。「すべてお任せ下さい」一言で言うと、それが管理会社による第三者管理方式(下図参照)です。
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そんなサービスを提供している管理会社、三井不動産レジデンシャルサービス社(大型新築マンションの都心部の一部)、合人社、長谷工コミュニティの3社について書いています。
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売上作るために、不要な工事、高い工事を提案されたらチェック機能はどう果たすのでしょうか?
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三井不動産レジデンシャルサービス社の新築時に、原始管理規約に三井による第三者管理を明記して、修繕積立金の値上げ計画にも了承してもらい、にサインしてもらい販売するようです。マンションを購入することにですべてお任せで面倒を見てくれると、魅力を感じる人も多いようです。
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1,000世帯のタワマンだと理事長の仕事は重すぎて素人では、つとまらないから、第三者管理方式の方が、高くついても安心と考える人が、購入するのでしょうね。
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管理委託料が高くても、都心の大きいマンションを買う人には問題にならないのかもしれません。
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一方、築古リプレース物件中心の独立系管理会社の合人社は、4804件の管理物件うち、16%の806件が置き換わっているそうです。築古で小規模マンションは高齢化も進んで理事のなり手不足の問題は深刻のようです。
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しかし、私のメルマガ読者の皆様には、決して管理会社による第三者管理方式はお勧めしません。一次的に理事を負担を減らしても、管理費・修繕積立金に転嫁されるリスクが高いからです。マンションの価値が問われる時代です。周辺のマンションと比較して選ばれるマンションにならないと行けません。
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■次回セミナー「長期修繕計画、値上げ必要か」10/30(土)16時-18時
管理会社から、3年後、5年後の修繕積立金は、250円/m2から300円/m2に値上げしましょうと提案されて、「本当ですか」と思っている方はいませんか?
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「そんな必要はありません」と、私はお答えしています。もちろん、すべてのマンションで言えることではありませんが、200円/m2でうまくやる方法もあるのです。
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国交省が新しく発表した修繕積立金のガイドラインは、5,000m2以下、15階建てのマンションは、平均218円/m2から335円/m2まで引き上げています。
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近い将来、管理会社もここぞとばかりに、値上げ提案してくると思います。
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国交省の長期修繕計画ガイドラインの長期修繕計画標準様式を使って、検証の仕方をお話しします。
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ご自身のマンションの長期修繕計画のサマリーをお持ちの方は、パソコン、エクセルを準備頂いて、こちらが用意するフォーマットに入力することで、項目別収入、支出を見える化して、検証するワークをやっていただき、修繕積立金額が妥当なのか、ご自身で考えて頂くセミナーを提供したいと思います。
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2,000円の有料セミナーですが、事前アンケートで、マンション世帯数、階数、管理費/m2、修繕積立金/m2、築年数と、質問エレベータ台数、機械式駐車場の有無、など準備する質問に回答いただけたら参加費無料とする予定です。
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詳しくは来週メルマガで申込ページをご案内しますので、ご興味のある方は、10/30の16時予定を開けておいてください。
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安易に修繕積立金を上げるという選択は、将来のマンションの資産価値を下げます。資産に余裕が出ると、高額な工事の見積のチェックも緊張感をもって判断しなくなるので、設定はシビアな価格にすることを推奨しています。
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必要だから値上げではなく、不要なものを辞めるなども併せて提案したいと思います。
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