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今週もメルマガ配信は、日曜日になってしまいました。9月25日のセミナーで、修繕積立金は、200円/m2あればどうにかなりますという話をしたら、9月28日に国交省から、修繕積立金のガイドラインの見直しが公開されて、なんと中小規模マンションの目安が、218円/m2から、335円/m2に挙げられていて慌てました。
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写真は、10月2日の朝、ランニングを終えて、近所の公園で、みずひきの写真を撮って構えると、蜂がいました。ばっちり撮ることが出来ました。
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■修繕積立金のガイドライン見直し
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国交省が2018年に実施したマンション管理組合向けアンケートで、34%の管理組合が修繕積立金が不足していると公表しており、国交省は管理組合の修繕積立金不足について解消したかったのでしょう。
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しかし、これまでの目安の218円/m2を、335円/m2にあげるということは、65m2のファミリータイプのマンションで計算すると、月額14,170円から、月額21,775円に値上げで、総会で承認されるレベルの値上げではありません。
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同時に公開された長期修繕計画のガイドラインの長期修繕計画標準様式（記載例 参考資料)を検証すると、国交省さんは、長期修繕計画では、機械式駐車場のリニューアルの費用を含めているのに、収入には、駐車場使用料繰入金を入れていません。
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それで、253円/m2では不足するから、286円/m2に値上げって計算していることがわかりました。駐車場使用料繰入金が国交省の想定通りならば、月額200円でもカバーできます。
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安易に修繕積立金を上げるという選択は、将来のマンションの資産価値を下げます。
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必要だから値上げではなく、不要なものを辞めるなども併せて検討すべきです。
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大作ですが、興味ある方は是非ご覧になってください。
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■合人社のセミナー「マンション管理を考える公開フォーラム」の10/2のオンラインセミナー
以前から私が問題視している管理会社による第三者管理方式、合人社がオンラインセミナーに参加しました。
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マンション管理と外部管理者方式と国交省の委員会にも参加している民法、区分所有法の専門家の学者から解説があったのですが、管理会社が第三者管理方式で引き受けることについて、民法の自己契約にあたる原則としては無効という解説はなし。
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合人社のゲスト学者なので、当然といえば当然ですが、日本では商習慣上、問題にならない文化なのかと思いましたが、やっぱり私はおかしいと思います。
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自己契約とは、受注者が、発注者（管理組合）の代理人（＝管理組合管理者＝理事長）をつとめることです。発注者と受注者が同じ会社ですから、価格を自由に決められてしまいます。
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合人社では、4,804組合の顧客のうち、なんと806組合16.7%が合人社による第三者方式での管理を採用して、理事会は廃止しているそうです。意見は合人社に自由に言ってください、総会で提案しますから判断してくださいという、ある意味もっとも進化した形の管理会社による第三者管理方式でした。
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管理不全に陥ったリゾートマンションで始まったそうですが、今では都市部のマンションも理事になり手不足の問題が多発して増えているそうです。
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最近のタワマンでは、新築時の原始管理規約で管理会社に第三者管理方式で依頼することが前提になったマンションが多いことも初めて知りました。
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最初から管理会社が仕様も価格も、決めて提案してくると言うことですと、様々な工事やサービスの価格についても違和感を持たなくなるのかもしれません。もともと余裕のある人が住むのがタワマンですからね。
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将来的に、コストに転嫁されてしまい問題だとは思いましたが、一方で区分所有法や、標準管理規約の理事会、理事長への負担が大きい仕組みは限界にも来ているのかと感じました。
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