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黒目川

こんにちはreader subscriberさん
暑い毎日が続きますが、お元気にお過ごしですか？
東京五輪もいよいよ終盤の中で、今日は広島原爆の日であることをNHKの中継をみて思い出して、この76年間、日本では戦争がなく、平和・スポーツの祭典の五輪が東京で2回も開催されたことに、思いを巡らせました。陸上競技も残すところ、女子1500決勝や、400mリレー、フルマラソンなどになってきました。
トラック競技、1500女子、5000女子、3000障害男子と若いランナーたちが、中盤、恐れずに先頭集団をひっぱり、後半も粘り倒して決勝進出や入賞をつかみ取っている姿に勇気をもらいました。「恐れずに立ち向かう、挑戦する」って大事ですね。
写真は、8月1日の日曜日の朝ラン、小平霊園の源流から黒目川沿いを東久留米市に向かって素敵なラン仲間たちと走ってきたときの様子です。
中年ランナーのかみさんも、再びフルマラソンの自己ベスト更新を狙います。

■マンション管理会社との付き合い方について


先日、あるマンション管理組合員さんとお話をしました。管理会社さんとのお付き合い、良い関係の組合員とアンチ派の組合員と割れてしまってというお話でした。
管理組合から管理会社に依頼できる内容と言うのは、管理委託契約書や仕様書に基づいて行うとトラブルを減らすことが出来ます。
微妙なところで、頼めばやってくれることがあります。実は契約の範囲外のところでは、管理会社フロントマン、管理人・清掃人がしてくれる場合もありますが、担当によって違います。
次の機会に担当が変わってやってもらえないと、あの人はやってくれたとか、今の担当はダメとか、ひずみが生まれ、管理会社との関係が悪くなります。
イレギュラーな対応で契約外のことをしてもらったとしても、今後どう対応するかを、次回の通常総会で改めて管理委託契約するまでに、しっかりと管理会社と詰めて、契約書または仕様書で明確にしましょう。
契約書や仕様書に、明記すると間違いがありません。理事長も、管理会社の担当も入れ替わりますが、契約書・仕様書は変わらず、引き継がれていきます。
通常清掃とは何か、ゴミ拾いだけなのか、床拭きは週何回するのか？駐輪場の自転車の下は清掃範囲なのか？だれが見てもわかるようにすると良いです。
「善意をあてにしない。契約書・仕様書に戻る」これが管理会社とうまく付き合うコツです。
管理組合も管理会社派とアンチ派に割れないように、大事な時に合意形成が出来るようにそんな組合にしたいですね。


■マンション管理会社による第三者管理者方式は成り立つのか？

長谷工グループが2021年7月19日　「~分譲マンションの“住まい方改革”を実現~　理事会を設置せず、区分所有者全員参加型の管理受託サービスsmooth-e（TM）（スムージー）を提供開始」と言うプレスリリースを行いました。
プレスリリースを抜粋すると、以下のようなサービスであることがわかります。
  • 区分所有法上の管理者は長谷工グループで分譲マンション管理事業を行っている（株）長谷工コミュニティが担う管理組合運営のあり方を変革しうるサービス
  • 理事会は非設置
  • 第三管理者方式において多くの区分所有者にマンション管理への関心をお持ちいただくため「マンションの付加価値向上に向けて区分所有者全員がアプリ上で議論し意思決定を行うことができるツール」を採用
  • 最新の修繕計画や管理状況をWEB上で情報公開するとともに、計画的な修繕工事の企画・立案・予算管理を長谷工コミュニティに委ねていただく
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民法の108条の自己契約についてご存じですか？

自己契約とは、法律行為（契約など）について、自分自身が、相手方の代理人になることです。これを認めてしまうと、代理人が自己の利益のために無制限に、依頼者が不利になる契約を許すことになってしまうため民法では代理権を有しない者がした行為とみなす（無権代理）として、自己契約を無効としています。
上の図で言うと、Aさんが管理組合、Bさんの下の左が第三者の管理者としての区分所有者の代理人としての長谷工コミュニティ、Bさんの下の右が管理会社としての長谷工コミュニティということになります。もちろん、管理組合のチェックは総会で行われるのですが、第三者管理者の長谷工さんがマンション管理をリードするわけで、まさに自分に発注するための代理人になる自己契約行為であり、望ましくありません。
管理費・修繕積立金の高騰や、管理不全に陥るのではないか？と予想しますが、みなさんはどう考えますか？
気になる方は是非、リンクのブログをご覧ください。
では、暑い夏は続きますが、がんばりましょう。土日は、朝7:00から女子・男子フルマラソン、テレビ応援しましょう！
ではまた近いうちにお会いしましょう！

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マンション管理組合目線　
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小規模マンションコスト削減士
代表　神尾直志（080-5071-0255)
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