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こんにちはreader subscriberさん,
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写真は、6月19日の玉川上水緑道の植物です。ノカンゾウがいよいよ開花しました。
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一団地の住宅施設のマンション建替えについて
http://manshion.runkodaira.com/ogawa-jyutaku/
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小平市でもっとも古い分譲団地である小川住宅の建替えについて書きました。
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■小平市の最古の分譲団地である小川住宅の建替えについて
1971年竣工、小川住宅は、特殊法人の日本住宅公団（現在は、各種特殊法人と統合されてＵＲ都市再生機構）が分譲した約2.4haの敷地にある、地上5階、8棟、230戸の団地です。
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築50年で旧耐震、5階建てエレベータなし、自主管理のいわゆる団地であり、建替えに向けて協議がされてきたそうです。
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小平市にある提案型まちづくり条例による「小川東町二丁目地区地区まちづくり計画」の縦覧が始まったので、市役所にて閲覧に行きました。
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■一団地の住宅施設のマンション建替えについて
「一団地の住宅施設」とは、都市計画法11条の8に「一団地における五十戸以上の集団住宅及びこれらに附帯する通路その他の施設をいう」として定義されている都市施設です。
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用途地域が第一種中高層住居専用地域で、建ぺい率60%、容積率200%にも関わらず、「一団地の住宅施設」の制約で、建ぺい率20%、容積率70%とゆとりをもった土地利用をしています。
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ブログ本文で取り上げていますが、大田区の萩中、町田市山崎、多摩ニュータウンなどでも同じ「一団地の住宅施設」で、建替えに成功しています。
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建蔽率・容積率に余裕があるため、建替えの際に新住戸を増やして売却することができるため、事業協力者が見つかやすく成功しやすいのです。簡単に言えば、建替えにあたって区分所有者の持ち出しがないため、賛成を得やすいのです。
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小川住宅も、おそらく地区計画の範囲で、建蔽率・容積率を活かして住戸数を増やすことで利益を確保できる計画にすることで、区分所有法、マンション建替え円滑化法による総議決権数の4/5以上の賛成を得て、建替えに成功する可能性が高いと思います。
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今の資産価値はネットの住宅情報では53m2、２LDKで1200万円程度とリーズナブルな価格ですが、建替をリーズナブルに進められれば、権利変換で得られる住戸の価値は高いので、投資価値も高いと思いました。
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